来源：观点网 刘子栋
据透露，2025年成都大悦城全年调改品牌120余个，调整面积超过1.3万平方米，引入42家各类首店。
华夏大悦城消费REIT（下称，大悦城消费REIT）最近完成了更名。
这是一场涉及多只公募REITs的集体行动。近期，全市场6单消费基础设施REITs相继将名称中“商业”字样变更为“消费”。
虽说仅一词之差，但在商业不动产REITs审批提速、资产扩容扩围的背景下，这一集体性动作被赋予了特别的战略意义。监管层与市场参与者正推动划出一条清晰的边界，以突出两类REITs不同的风险收益特征，以提升市场辨识度。
“商业”一词，在C-REITs语境中一度指向那些以购物中心、写字楼、酒店等为核心的混合型资产。“消费”二字，则精准锚定了与终端居民需求直接挂钩的零售商业业态。
而本次更名的主体，其底层资产是位于成都武侯区的成都大悦城。这座开业至今已运营超过十年的购物中心，在西南地区的商业版图中，始终扮演着一个低调但无法被忽视的“优等生”角色。
通过更名，意味着未来在资产扩募、运营策略乃至二级市场的估值逻辑上，大悦城消费REIT都将在成都大悦城的基础上，围绕“消费”这一被清晰定义的核心，讲出更具想象力的故事。
检验这一叙事的唯一标准，便是业绩。在刚刚过去的2025年及2026年Q1，这份业绩的底色，究竟几何？
业绩底色
成都大悦城开业于2015年12月，截至目前已完整运营超过10年。在成熟的商业地产周期中，十年往往意味着一轮硬件折旧与消费代际更替的考验。
但从大悦城消费REIT现时披露的数据来看，该项目各项核心指标仍维持在较高水平，并未显露出疲态。
先从基金合并层面的财务数据来看。2025年全年，大悦城消费REIT实现合并层面收入3.41亿元，完成度102.58%。利润端，期内该基金实现合并净利润3777.84万元。
同时，年内大悦城消费REIT实现可供分配金额1.82亿元，完成度达到102.92%。若按基金初始募集规模测算，2025年实现的年化现金流分派率为5.48%。
进入2026年Q1，基金延续了这一态势。期内实现合并收入9147.76万元，净利润1376.94万元，可供分配金额4618.88万元。按基金募集规模计算，年化分派率提升至5.64%。在利率持续走低的大环境下，超过5%的现金分派率在国内主要REITs产品中属于中上水平。
从项目公司层面观察，成都大悦城项目公司营业收入录得3.37亿元，同比增长226.65%（主要因2024年为非完整年度），EBITDA1.95亿元，同比增长235.18%。按此计算，成都大悦城的EBITDA Margin约为57.9%，盈利能力不错。
在2026年Q1，成都大悦城项目公司则实现营业收入9052.49万元，同比增长8.66%，EBITDA录得5379.44万元，同比增长9.12%。EBITDA Margin短期内提升至59.4%。
出租率是衡量购物中心健康度的核心指标，市场普遍将95%视为商业项目的健康线。截至2025年末，成都大悦城可供出租面积约8.56万平方米，实际出租面积约8.40万平方米，期末出租率达到98.10%。值得注意的是，其租金收缴率在2025年全年达到了100%。
进入2026年Q1，项目期末出租率微降至96.13%。
对于这一波动，商业客参与了大悦城消费REIT在4月末举办的投资者开放日活动，活动中基金管理人解释称，为了维持项目的品牌新鲜度，招商团队在年初选择主动进行品牌汰换。
管理层强调：“无论是去年全年的每个季末时点，包括今年一季度末，我们的出租率水平都超过了首发招募预测的96%水平。”
租金单价方面，报告显示，成都大悦城2025年月均租金单价为362.75元/平方米/月。到2026年Q1，该指标攀升至389.79元/平方米/月，环比涨幅7.45%，同比涨幅7.23%。
作为背景，成都大悦城2026年Q1内录得销售额同比增长24%，客流同比增长16%，销售额增长推高了租金收入。
