租户集中度方面，两大项目租金来源均高度分散，有效降低了单一租户撤租带来的经营风险。报告期内，长沙雨花亭项目前五大租户租金收入合计占比仅16.95%，第一大租户租金占比不足7%，处于行业中上游的优质水平。广州云尚项目的租户分散化优势更为突出，前五大租户租金收入合计占比仅8.16%，仅次于成都大悦城项目的6.89%。
客群运营方面，凯德成熟的会员体系成为客流稳定的重要支撑。截至2025年12月末，两大项目合计会员规模超110万，其中长沙雨花亭项目会员59.8万，同比增长14%；广州云尚项目会员51.6万，同比增长18%。
变局下的提前布局
不过，在内生增长之外，在底层资产中扮演“成长突破”角色的广州云尚项目，也面临着区域商圈竞争格局重构的挑战。
例如白云新城金铂商业总部与凯德广场?云尚同属广州白云新城核心商圈，直线距离约1公里，均位于地铁2号线沿线，核心辐射范围高度重叠。
其中金铂商业总部为总建面46.5万平方米的城市级商业综合体，预计2027年1月开业，定位金铂旗下广州首个高端旗舰产品线；项目分南北两个地块立体开发，涵盖国际知名连锁会员超市、五星级酒店、购物中心、城市级跑道公园、都市轻户外基地、宠物友好公园、多首层街区、甲级写字楼等业态
基于项目区位、定位、客群的高度重合，金铂商业总部的落地，短期来看，会对广州凯德云尚项目的客流与租户形成一定的分流压力。
两者核心客群均覆盖白云新城家庭、年轻潮流与商务办公客群，业态布局均以零售、餐饮、亲子娱乐、生活服务为核心，主力店均包含超市、影院等流量型业态，存在一定的同业竞争压力。
据公开披露信息，金铂商业总部规划商业体量约为凯德云尚的3倍，拟引入超600家品牌，远超凯德云尚项目现有200余家的品牌规模，同时搭配自营主力店、国际名品、首进品牌等业态，形成更强的目的地消费吸引力，对广州凯德云尚项目的核心客流造成分流。
此外，为保障招商进度，新入市商业体通常会在开业初期推出更具竞争力的租金政策与免租优惠，这将直接压缩凯德云尚的租金溢价空间。
凯德云尚当前出租率维持在98%以上的行业高位，而金铂项目开业前的招商周期，将与凯德云尚2026-2027年的品牌续约窗口期高度重叠，届时项目有可能面临维持出租率稳定与控制租金涨幅的双重压力。
不过从另一方面来看，两个项目仍存在显著的定位与辐射差异。
金铂商业总部定位城市级全业态商业综合体，而凯德云尚深耕白云新城近10年，已形成稳定的区域家庭与年轻客群基本盘，形成了差异化的核心竞争力。同时，金铂项目配套的甲级写字楼、星级酒店，将为白云新城核心区新增稳定的高端商务客群与住宿客流，进一步扩大商圈的基础消费盘。
而凯德云尚作为已运营成熟的商业体，可凭借成熟的业态组合与便捷的地铁通达性，承接这部分新增商务客流的日常消费需求。
据基金业绩会披露信息，华夏凯德商业REIT上市之初便制定了明确的资产调改计划，2025年四季度广州云尚项目正式启动改造升级。本次调改总成本约2235万元，聚焦核心楼层业态焕新，拟引入15家新品牌优化业态布局与消费动线，截至报告期末改造区域租赁意向面积已过半，预计2026年7月正式开业。
这一时间节点早于金铂商业总部的开业时间，具备提前锁定客群、巩固差异化优势的先发条件。
另一方面，在首单消费基础设施REITs实现稳定运营的同时，凯德投资第二单公募REITs——华夏凯德商业不动产REIT也已进入申报推进阶段。
2026年1月，该REIT正式申报至上交所。据披露信息，其底层资产包含深圳来福士广场与绵阳涪城项目两大资产，项目总估值50.42亿元，预计募集规模40.54亿元，基金将采用杠杆收购的形式，预计2026年净现金流分派率为4.57%，高于首单产品2025年的分派率水平。
其中，深圳来福士项目涵盖办公、购物中心、服务式公寓三类产品，土地剩余年限31.22年，总估值38.5亿元，其办公业态估值中整合了全部8.8万平方米地下空间；绵阳涪城项目则是当地市场首位度最高的商业项目之一，具备稳定的现金流表现。
随着凯德双REITs平台的逐步成型，预示外资机构在国内公募REITs市场的参与度将持续提升。
来源：观点网 陈鹏泽
