来源：观点网 陈鹏泽
2025年华夏凯德商业REIT韧性增长，核心经营指标完成度超同期预测。
作为国内首单由外资机构发起的消费基础设施公募REITs，华夏凯德商业REIT于近期发布2025年度业绩报告，表现不错。
报告期内，基金收入、EBITDA、可供分配金额等核心经营指标均超额完成招募说明书同期预测值。
而底层长沙凯德广场雨花亭与广州凯德广场·云尚两大项目整体出租率、租金收缴率也居已上市消费REITs第一梯队，现金流稳定性具备优势。
试水成功，凯德投资第二单公募REITs亦已进入申报阶段，该公司国内双REITs平台布局雏形初现。
双项目互补运营底盘
据公开披露数据，2025年，华夏凯德商业REIT基金收入7256.11万元，完成率达102.57%；盈利端表现，全年实现基金EBITDA录得3988.11万元，完成率109.78%，净利润1170.71万元。现金流层面，全年实现可供分配金额3044.17万元，对应预测值完成度103.15%。
拆分底层资产来看，两大项目形成了“成长突破+稳定托底”的互补格局。
其中广州云尚项目是业绩贡献的核心来源，报告期内实现营业收入4942.72万元，收入完成度103.20%，运营净收益2573.04万元，完成度高达115.50%；长沙雨花亭项目则发挥了成熟资产的稳盘作用，运营净收益1585.50万元，完成度102.22%。
项目盈利层面，长沙雨花亭项目毛利率达60.29%，高于行业平均水平；广州云尚项目毛利率则为29.21%，主要受调改前期投入、业态结构差异等因素影响。
现金分派率方面，报告期内基金年化现金分派率为3.98%。横向对比全市场已上市消费基础设施REITs，该分派率在12只同类型产品中位居第6位，处于行业中游区间，略高于华夏大悦城商业REIT、中金唯品会奥莱REIT等产品，与行业中位水平基本持平。
细看底层资产运营表现，基金两大底层资产在出租率、租金收缴率、租金定价等核心运营指标上，都表现亮眼。
出租率方面，截至2025年末，两大项目整体可供出租面积超8.8万平方米，整体出租率达98.52%，其中长沙雨花亭项目出租率98.64%，广州云尚项目出租率98.40%，均较首发上市时的预测值实现提升。
横向对比来看，该出租率水平远高于国内购物中心行业平均水平，在已上市消费REITs中处于第一梯队，与中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT基本持平，仅次于华夏华润商业REIT、华夏中海商业REIT等头部产品。
而从租金收缴率来看，报告期内，两大项目整体租金收缴率达99.25%，其中长沙雨花亭项目99.19%，广州云尚项目99.28%，基本实现租金全额收缴。
在当前国内商业地产市场仍存在部分租金拖欠、降租免租的行业背景下，接近100%的租金收缴率，从源头保障了基金现金流的稳定性和可预测性。
租金定价能力上，两大项目平均租金单价达212.31元/㎡/月，其中长沙雨花亭项目平均租金单价154.86元/㎡/月，广州云尚项目平均租金单价265.13元/㎡/月，均处于所在城市核心商圈的中高位水平。
横向对比同类型上市REITs底层资产，广州云尚项目的租金单价高于华安百联消费REIT旗下上海又一城项目、中金印力消费REIT旗下杭州西溪印象城项目，居行业中高位区间。
值得注意的是，广州云尚项目在2025年四季度启动调改的背景下，仍实现了租金水平的稳中有升，体现了项目在区域市场的定价权；而长沙雨花亭项目作为运营超20年的成熟商业体，维持了近满租的运营状态和稳定的租金水平。
优质的租户和活动，是资产长期稳定运营的核心基石。通过持续引入区域首店、特色品牌，优化业态组合，报告期内两个底层资产完成了多个品牌的续约与新品牌引入。
截至报告期末，长沙雨花亭项目签约租户总数（含岛柜）213个；广州云尚项目签约租户总数（含岛柜）246个。
同步，长沙项目以主力店为核心，引入“B.DUCK小黄鸭”打造沉浸式城市乐园，联动《潇湘晨报》举办“邻里超级兴福节”，通过亲子轮滑赛、国潮市集等活动，锁定区域家庭消费客群，保障了经营的长期稳定性；
而广州项目则以专门店为主，落地本土顶流IP“红小豆”及《疯狂动物城2》圣诞快闪等活动。
