酒店公寓板块成为越秀房产基金年度业绩的另一亮点，期内实现收入5.14亿元，贡献占比达28%。
值得关注的是，尽管期内广州四季酒店部分房型进行优化升级，但全年酒店公寓板块收入仍实现1.1%的稳健增长。
而广州国金雅诗阁公寓在期内的表现同样突出，收入创开业以来历史新高，平均入住率高达91.5%，同比提升1个百分点；平均房价为1137元/间/晚，同比提升1.6%；每间可供出租客房收入（RevPAR）达1040元/间/晚，同比提升2.7%。
零售商场方面，全年贡献1.47亿元的收入，占总收入比例的8%，其中，国金天地期末出租率95.5%，武汉星汇维港购物中心期末出租率87.4%，较中期显著回升5.0个百分点。
白马大厦作为专业市场业态的主要构成，期末出租率为96.0%，较中期提升1个百分点，贡献收入2.09亿元，占总收入的11%。
筑牢财务边际
面对市场的风云变幻，越秀房产基金凭借稳定的资产组合与审慎的财务策略，构建起坚实的经营“避风港”，实现资产价值的平稳增长。
其中，针对写字楼市场走势，该基金管理层研判，2026年新增供应将继续推高市场空置率，租金仍面临下行压力但跌幅有望收窄。值得关注的是，租户对核心商务区表现出极高黏性，市场机遇主要集中于租户升级搬迁、科技类及消费类客户的扩张需求。
基于这一判断，越秀房产基金表示，将充分利用统一品牌优势强化市场宣传，增强获客能力；同时，夯实每栋楼宇的产业特色，进一步明晰项目定位，打造特色运营体系，并采用灵活的价格策略，在价格与出租率之间实现动态平衡。
针对零售商业板块，该基金管理人在业绩会上强调，接下来将持续推进零售商场的改造升级，同时不断优化租户结构，以保持项目的市场竞争力。
除了精益经营，稳健的财务管理亦是支撑企业穿越周期的另一大核心支柱。过去一年，越秀房产基金以主动、审慎的管理策略为抓手，实现了资本结构的持续优化与融资成本的有效控制，筑牢了企业发展的安全边际。
报告期内，越秀房产基金完成越秀金融大厦50%权益的出售，彼时，该基金提到，出售事项所得款项净额预计约为23亿元；连同预期将从新银行融资提取用于再融资的30亿元，所得款项总额约为53亿元，拟全部用于现有债务的按期或提前偿还。
最新财报显示，截至报告期末，公司借贷比例为48.5%。而2026年初，公司利用资产出售回笼资金偿还部分贷款后，截至目前借贷比例已降至41.2%。
从融资成本来看，报告期内，越秀房产基金融资成本为7.73亿元，同比下降16.5%；平均融资成本降至近三年以来低位，为3.61%。
全年平均付息率为3.77%，同比减少76个基点，融资成本节省约1.5亿元人民币，利率敞口10%，较年初下降16个百分点，有效控制利率风险，同时，外汇敞口降至24%，为近五年来最低水平。
值得关注的是，过去一年，越秀房产基金在融资创新方面实现多项突破，其中，2025年7月，该基金发行6亿元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。
2026年2月，该公司又成功定价发行首笔境外绿色双币种债券，包括3亿美元3年期绿色债券及6.9亿人民币3年期绿色点心债，这也是基金自2021年后重返美元资本市场的重要举措。
“接下来，如果境内外融资市场的利率走势、政策层面发生变化，我们也可以选择较优的融资渠道进行布局，未来我们将持续朝这一方向推进。”基金管理人表示。
此外，业绩会上，关于国内公募REITs市场不断走向成熟、发行趋于常态化的重要趋势，越秀房产基金管理层也做出回应。
该基金表示，在C-REITs的状态下，国内商业资产预计将逐步回归合理的市场价值区间，对基金持有的项目而言，将迎来更优的市场评估环境，从整体来看，对所有的REITs产品都是积极利好信号。
来源：观点网 龚丽欣
