杭州大厦成立于1988年，经历数次规模扩张后，如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五个商业空间组成，商业体量达到27万平方米。截至目前，杭州大厦已成为国内少有的顶奢品牌齐全度较高的商场之一，拥有“品类+独家资源”护城河。
杭州万象城位于钱江新城商圈，定位华润M1重奢项目，商业体量达到27万平方米，于2010年开业。
据了解，杭州万象城没有杭州大厦那般齐全的顶级奢侈品牌供应，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐镇，另外亦独家引进了全省首家Miu Miu。同时，杭州万象城整体设计、品类布局和营运风格等则更多元更年轻化，热门户外品牌、餐饮品牌上更强。
湖滨银泰in77位于湖滨商圈，西湖岸边的优势位置，2011年开业，目前商业体量约23万平方米，且在不断扩容中。
虽然同为高端商业，不过湖滨银泰in77定位更潮流新锐，常年成为杭州购物中心人流最多的项目之一。一方面拥有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。
对于恒隆而言，在通过新租约拓展之前，杭州恒隆广场所在地块并不算太友好。难以想象一个重奢商场没有沿主干道的外立面展示，但新合作补齐了这一点。
在无锡，恒隆广场几乎没有竞争对手，目前主要巩固市场地位。
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无锡恒隆广场是无锡唯一齐聚Hermès， DIOR， Louis Vuitton， Cartier， Gucci等超30个重奢品牌的商场，构筑了极高的竞争壁垒。同城的无锡万象城，亦非重奢定位。
在昆明，恒隆广场也没有直接竞争对手，昆明SKP遥遥无期，金俊广场后劲不足，传统商圈“昆明老街+顺城购物中心+昆百大”组团走的是大众路线，昆明万象城则是M2定位。
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未来，恒隆在昆明要实现的是绝对统治下的精细化运营。
出击之后
2025年频频出击之后，恒隆地产分别解决了什么问题？
在上海拿下梅龙镇广场20年营运租赁后，上海恒隆广场商业体量随之扩大了44%，商业面积增至约12万平方米，弥补了项目的体量短板。
在此之前，上海恒隆广场建筑面积为5.37万平方米，在南京西路商圈内属于中下游。
无锡恒隆广场则是拿下毗邻商业项目（原新世界百货）长期租约，零售面积一举扩大了38%，将引入超80个新品牌，进一步巩固区域优势。
昆明恒隆广场由于压力最小，拿下的尚义街项目是一个街区项目，对整体业态是重要补充。
除此之外，恒隆还在推进无锡恒隆广场二期建设，项目总建筑面积15.1万平方米，包括无锡“恒隆府”提供可供出售的573个单位，还会引进希尔顿格芮酒店。
至于上海恒隆广场三期的扩建，目前确定2026年完成，预计提供开放式公共空间3850平方米，同时新增商业建筑面积3080平方米。
杭州是恒隆接下来的最重要一步棋。
面对杭州大厦的竞争，恒隆拿下杭州百货大楼南、北座20年租赁协议，使得待开业的杭州恒隆广场零售面积增加40%。最重要的是，项目临街展示面大幅增加至200米。
一系列动作背后，站在2025年末、2026年初这个节点，恒隆最新一个项目--杭州恒隆广场商场预计会在4月开幕，表明恒隆此前数十年持续增长的资本开支已阶段性结束。
由于多年支撑项目建设，恒隆地产近年负债情况有轻微上升，但与同行相比已是较低水平。
回顾2025年，部分过去被认为十分稳健的港资企业出现债务危机，可见市场寒意已吹向香港地产行业。
这种变化一方面使得恒隆能够抓住时机，采取行动扩张业务；另一方面，也令一贯谨慎的恒隆需要采取措施压降债务水平，以保证“小心驶得万年船”。
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一个对比是，截至2025年6月30日，恒隆的净负债比率为33.5%。净债项增至港币479亿元，主要由于2025年上半年港币16亿元的资本支出增加。
而到2025年末，恒隆地产净负债比率已下降为32.7%，由于平均借贷利率下降，全年总财务费用同比下降8%至19.38亿港元，净债项也降低到472.5亿港元，表明恒隆地产债务情况已跨过逆转点。
如上所述，在大环境相对没有那么好的情况下，恒隆目前已暂缓继续采用重资产模式扩张。
因此，对于恒隆来说，在核心城市商业格局清晰的背景下，以较轻投入巩固自身市场地位，是较优的战略选择，也是恒隆跨过“赛末点”，赢得未来发展空间的重要一步。
来源：观点网 刘子栋
