来源：观点网 刘子栋
作为扎根中国内地的高端商场业主，恒隆地产业绩有了起色。对比各大奢侈品品牌发布的最新业绩情况，也能看到这种回温趋势。
全球最大奢侈品集团LVMH近期公布了2025财年业绩，全年总营收比上年下降5%至808亿欧元（约合人民币6656.14亿元），在有机基础上为-1%。但Q4总营收延续了Q3回升趋势，在有机基础同比增长1%至227亿欧元（约合人民币1869.98亿元）。
分地区看，Q4同期中国所在的亚洲市场也出现了改善，LVMH期内该地区有机营收同比增长1%，好于市场预期。
据报道，LVMH集团首席财务官Cecile Cabanis在电话会议上提及，虽然中国本土市场仍受到宏观环境影响，但中国消费者整体消费表现呈现积极趋势。中国消费者在海外市场的消费已有所改善，而本土消费则保持稳定。
英国奢侈品牌Burberry（博柏利）2026财年Q3业绩则显示，期内大中华区可比门店销售额同比增长6%，成为全球增幅最高的市场，主要得益于本地消费增长和Z世代消费者的强劲表现。
更早前，爱马仕Hermès2025年前三季度营收119亿欧元（约合人民币980.29亿元），按固定汇率计算同比增长8.6%。其中，亚洲（不含日本）区域销售额同比增长4%。该公司更提及大中华区表现特别亮眼。
这些迹象都预示，中国内地奢侈品市场尽管未有明显反弹，但一定程度回暖是存在的。
“V”型复苏
因此反映到具体业绩表现，2025年全年，恒隆地产总收入录得99.5亿港元，较去年下跌11%；整体营业溢利上升1%至港币65.27亿元。
收入下跌的主要原因是物业销售收入下降83%至2.64亿港元，而恒隆地产目前在售物业不多，内地和香港可供销售项目如蓝塘道项目、武汉恒隆府、昆明君悦居等，项目素质高且售价都不低，因此销售是需要等待时机的。
比较实用楼盘是位于香港九龙湾的皓日（The Aperture），该盘去年入账了24个单位。总的来看，物业销售业务每年收入的波动大，并非恒隆的主营业务。
物业销售板块之外，得益于商场板块回暖对冲写字楼板块，恒隆地产物业租赁收入仅轻微下跌1%，至93.89亿港元，物业租赁营业溢利也同比微跌1%录得66.63亿港元。
情况要比2024年好得多，恒隆物业彼时租赁收入和营业溢利分别下降了6%和9%。
分板块看，写字楼业务压力仍然较大。期内，恒隆香港写字楼租赁收入同比下滑1%至10.04亿港元；内地写字楼租赁收入则录得10.05亿元人民币（以下涉及内地业务均以人民币元表示），跌幅达到8%。
“内地和香港的写字楼市场，今年的情况比较艰难。”董事长陈文博表示，但他也比较看好后市能够企稳。
而且，恒隆地产旗下写字楼出租率一直保持稳定，能够面对波动。资料显示，恒隆香港写字楼组合期末出租率达到90%，内地组合数据稳定在八成左右。
目前还在任的总裁卢韦柏则提供了一个独特视角：“我个人的看法，如果未来有更多外国元首到访中国，带动更多外资回流内地投资，那么内地写字楼市场就有可能出现逆转。”
就现阶段而言，恒隆写字楼业务仍要再承压久一些。与之对比，商场板块在2025年有了更好的表现。
财报显示，恒隆香港零售物业组合收入下滑4%至17.42亿港元，但由于这些物业大多数属于民生商场，抗风险能力较强，因此出租率没有受到冲击，维持在95%高位。
在内地，恒隆地产内地商场组合租金收入重归正增长，期内同比增长1%至48.71亿元；租户销售额则同比攀升4%，整体出租率也在96%。
除天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场外，多数商场均实现了正增长。
图片来源：恒隆地产2025年全年业绩报告
其中，上海两个最重点项目——上海恒隆广场收入实现了1%增长，上海港汇恒隆广场则增长了2%。且两个项目同期租户销售额增长达到4%和20%，也反映市场是有明确暖意。
沪外“三巨头”方面，无锡恒隆广场在整体租户销售额上升3%的情况下，录得收入增长10%，主要由租金上调带动；大连恒隆广场去年推动了持续的租户调整，收入和租户销售额分别增长12%和14%；昆明恒隆广场收入和租户销售额也分别同比上升9%和7%。
值得注意的是，无锡、大连和昆明三个沪外最强项目，增长率继续领先了上海两个核心项目。这三个沪外项目虽然也有重奢成份，但“奢”度是比不过上海项目的。
陈文博对此回应：“以往大家一直说我们是靠奢侈品业务引领增长。但这一次，反而是那些非奢侈品领域，比如大众化的餐饮和运动品牌，成了增长的火车头。”作为佐证，2025年内，迪桑特DESCENTE也开进了上海恒隆广场。
回顾去年全年表现，陈文博表示：“如果拆分我们的数字，会发现我们2025年上半年和下半年的差别很大，而且进步了不少。”
“今年全年业绩差不多是轻微的V型复苏，可以说是稳步前行。”他评价，除了下半年表现好于上半年之外，也会发现第四季度无论是客流还是零售额几乎都创下了新高。
图片来源：恒隆地产2025年业绩发布会简报
2026年的情况还需要再观察，但目前已经有了非常强烈的积极信号。
“今年应该会有一个强劲的开局。”陈文博称。
而卢韦柏也补充，今年由于农历新年比去年晚，因此预计商场组合第一季度业绩整体会比去年好。
“非传统”策略
如果要问恒隆地产2025年最重要决定，可能就是在“V.3”策略下拓展的4个项目。
