来源：观点网 刘子栋
步入2025年，中国商业地产市场并未摆脱2024年确立的运行轨迹，消费复苏的压力持续传导，使得以价换量成为市场的主旋律。
从市场基本面观察，供求关系的再平衡仍在激烈推进，但市场的分化正为头部商业运营商打开差异化竞争空间。对于具备资金实力与运营能力的头部企业而言，当前市场环境反而成为战略扩张的窗口期。
谈到头部商业运营商，华润万象生活是绕不开的一个对象。
国资背景下的优质市场化运作、在营项目表现亮眼、拓展动能充足……如果单看华润万象生活的业绩表现，会觉得自己仿佛仍身处“牛市”当中。
据了解，2025年上半年，华润万象生活新开业购物中心4座，下半年筹开或已实现开业的购物中心至少10座。在可预见的未来，该公司对市场的掌控力只会越来越强。
客流与销售额提升是第一要务
由于是轻资产平台，母公司华润置地旗下购物中心均交由华润万象生活打理，另外该公司也不断获取第三方拓展项目。
截至2025年上半年末，华润万象生活拥有在营购物中心数量增至125个，管理面积达1356万平方米。
上半年，华润万象生活实现营收85.2亿元，同比增长6.5%，得益于商管经营规模效应加强及效率提升，整体毛利率同比增长3.1个百分点至37.1%。同时，核心净利润增长15%至20.1亿元。
85.2亿元收入中，商业航道业务收入32.67亿元，同比增长14.6%。当中，购物中心业务来自商业运营管理服务收入22.64亿元，较去年同期增长19.8%。购物中心业务毛利率高达78.7%，较去年同期的72.5%有大幅提升。
这是在市场承压的情况下取得的成绩。
“去年我们已经观察到市场出现分化。”华润万象生活管理层在业绩发布会上表示，今年上半年的商业市场延续了这样的特点，而且表现更为显著。
“消费市场的信心和能力仍有待提振。”管理层称，目前客单价同比下滑的情况仍然存在，但公司购物中心的零售额、客流仍大幅增长，“客流在今年的上半年增长36.3%，较零售额的同比增速21.1%高出约15个百分点。”
另外，高净值客群的消费能力还是得以保持稳定，“这个群体的消费频次和人均的消费金额，在今年上半年均恢复了同比增长，而且客群逐渐呈现年轻化。”华润万象生活也抓住了这个机遇。
以最核心的华润置地拥有权益的94座购物中心为例，14座重奢购物中心也均在此列。
这94座购物中心于报告期内实现零售额1101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%，据透露核心城市同店增长实际上在约11.7%。
重奢项目零售额则同比增长13.3%；非重奢项目增长了24.9%，增速均较去年同期有轻微下滑，但仍保持双位数。
坪效方面，重奢项目月均销售坪效较2024年全年6163元/平方米提升至6444元/平方米，重回2023年水平，非重奢项目的月均坪效稳定在2176元/平方米。
期末购物中心整体出租率也保持在高位，较2024年末提升0.2个百分点至97.3%。
租售比平衡是购物中心经营工作的重难点，关系到租户毛利与商场租金收入，这是矛盾冲突的。因此对商场运营方来说，通常做法是尽量提升项目的零售额。一般来说，健康的租售比在10%-15%。
因此在零售额同比增长20.2%情况下，上述94家购物中心租售比维持于12%的合理水平，较2024年全年12.2%有所下降。
反映到华润置地的财报，期内购物中心实现租金收入104亿元，同比增长9.9%，营业成本及两费占比分别下降0.9个百分点和2.0个百分点，令毛利率及经营利润率分别升至78.4%及65.9%高位。
规模拓展动能：下半年筹开11个项目
如上所述，华润万象生活的外部经济状况并不是太明朗。
“一方面是供给端新开的购物中心的数量依然在增加，另外就是上半年虽然有一些消费类政策的刺激，但实际上整体竞争压力确实在持续的增加。”华润万象生活管理层表示。
其次，在消费品类甚至在不同的品牌上，正在继续分化。例如在奢侈品市场，爱马仕Hermès与Miu Miu的火热，与其他品牌形成鲜明对比。
“奢侈品未来的发展，从长期来看应该还是可以逐步稳定的。”管理层表示，总体来说消费市场已进入了一个新常态。
就目前的市场状况，华润万象生活的主要策略，还是“通过更加多元的体验来满足消费者的多重需求”，提升品牌组合和消费体验的多元化。
同时，对于不同定位的项目，例如重奢项目，华润万象生活就着力于提升高端会员体验，升级了多个重奢项目的VIP沙龙空间。
同时，也开始推动伙伴计划，针对一些重点品牌会开展更高层次的对接，包括达成战略共识和扩大合作范围。另外，加大对重奢项目内的非奢品牌组合调整的力度，特别加强对生活方式、运动鞋服品牌的引进和培育。
对于城市旗舰类的项目，就明确了“客流大幅提升”的目标，“确保每个单项目至少不低于15%的客流增长。”同时，加强活动策划，打造好圈层。
对于品质生活类的项目，一方面则要持续保证客户体验的持续提升。同时，按照标杆管理法，迭代同城多店的标准。另外，这类项目也会加强科技赋能，提高效率。
总结起来，华润万象生活现时特别强调对多样化产品线以及多样化品牌和业态的探索，希望充分挖掘消费市场的潜力。
资料显示，华润万象生活新开购物中心4座，包括西安MIXC AIR、顺德万象汇、遂宁万象汇和郑州郑东万象城。
其中，西安MIXC AIR是华润万象生活首次承接机场商业，该项目坐落于西安机场T5航站楼安检区内，有效租赁面积达到2万平方米，引入国际连锁、本地美食、时尚零售、奢牌精品、户外运动等业态。
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