来源：观点网 龚丽欣
华夏凯德商业REIT已正式进入市场。
近日，华夏凯德商业REIT迎来发行认购阶段，公众投资者有效认购倍数高达535.2倍，有效认购申请实际确认比例为0.19%，一连串的数据再度点燃了消费基础设施REITs的市场热度。
据商业客了解，该基金首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭两个项目，而后者原为凯德在新加坡上市的凯德中国信托CLCT底层资产之一。
从新加坡S-REITs转道中国内地C-REITs，这无疑说明了中国公募REITs市场日趋成熟。
与此同时，作为行业的风向标，凯德此举或许还传递了更重要的信号：受益于资产估值更高、派息更低等因素，国内的优质资产更愿意选择中国C-REITs市场作为其盘活的通道。
根据戴德梁行的数据，截至2025年3月，新加坡共有10支REITs持有位于中国内地的物业，持有中国内地不动产项目95项。
未来这95项物业的持有方是否也会沿着凯德的路径，从海外市场逐步回归中国资本市场？
凯德转道之思
凯德广场·雨花亭是凯德商用在长沙的首个作品。
资料显示，该项目位于长沙东南部雨花亭区东塘商业区内，占地面积2.65万平方米，建筑面积7.54万平方米，于2005年开业。
其前身实际上是印力集团（彼时名为深国投商置）旗下嘉信茂广场。2009年，因凯德商用与深国投"和平分手"，此后凯德商用开始将旗下47家以"嘉茂"和"嘉信茂"命名的购物中心统一变更为"凯德"标识，雨花亭项目正是其中之一。
有数据显示，2018年，雨花亭项目的租金收入为7800万元，租金单价3.43元/平方米/天，NPI Margin 59%。
次年6月，凯德将雨花亭项目注入CLCT当中，按照彼时的公告，该信托基金计划以29.6亿元收购凯德集团三家购物中心对应的公司股权--哈尔滨的凯德广场·学府、凯德广场·埃德蒙顿和长沙的凯德广场·雨花亭，三个项目总体收购资本化率约为6%。
其中，雨花亭项目的收购价格为7.46亿元，收购单价为1.2万元/平方米。
而此次，伴随着华夏凯德商业REIT的设立与上市，雨花亭项目将从新加坡S-REITs市场剥离，改道中国C-REITs市场。
为什么是雨花亭项目？
根据CLCT此前披露的财报显示，在疫情突袭的2020年，雨花亭的整体表现仍旧喜人，是当前凯德中国信托当中，除哈尔滨的凯德广场·学府以外，第二个处于正增长的项目。
此外，从华夏凯德商业REIT的招募说明书可以发现，2022年至2024年，该项目的营业收入、净利润以及客流情况均表现为持续增长。
同期，该项目分别实现营业收入7526.87万元、8221.92万元和8725.55万元，净利润分别为2176.35万元、2480.77万元和2861.51万元。
将运营成熟雨花亭项目转向中国C-REITs市场，无疑说明凯德对中国公募REITs市场未来发展前景的看好。
与此同时，亦有市场人士认为，雨花亭项目或许只是第一步，未来，不排除CLCT将所持其他中国内地资产陆续转入中国C-REITs市场。
资管风向之变
中国公募REITs愈发成熟，这是吸引凯德转道的重要因素。
但从更细致的数据来看，本土优质资产在国内资本市场估值更高、成本更低，或许才是其根本原因。
有熟悉公募REITs市场的业内人士向商业客透露，同样是中国境内的不动产，其在海外市场和中国内地存在显著的定价差异。"中国资产在海外市场普遍存在折价交易的现象，而目前C-REITs普遍体现估值溢价。"
一方面，近年来，受地缘政治风险和监管不确定性等因素影响，国际投资者对中国境外上市的中国资产整体风险评估上升；另一方面，相对而言，海外投资者对中国内地资产的情况或许没那么熟悉，这些不确定性往往会反映在对资产的定价上，导致估值的承压以及二级市场价格的波动。
商业客统计了几个新加坡上市信托的情况发现，其中，CLCT在今年年初的开盘价格为0.671新元/份，而截至7月19日收盘，该信托的价格为0.785新元/份，年内涨幅16.99%。
此外，底层资产均为中国内地零售物业的升禧环球房地产投资信托、北京华联商业信托以及砂之船房地产投资信托，年内二级市场的涨跌幅分别为上涨23.39%、下降1.12%，上涨12.18%。
相比之下，截至9月17日收盘，中国内地上市的10支消费基础设施公募REITs，其年内涨跌幅均在30%以上，其中，2025年1月6日上市的易方达华威市场REIT，年内涨幅达到79.02%，就连9月12日上市的中金唯品会奥莱REIT，上市短短五天，其涨幅亦达到了26.09%。
数据来源：两地交易所信息，商业客整理
其次，从市净率的角度来看，已经上市的10支消费基础设施公募REITs，其市净率普遍在0.25倍至0.6倍之间，这也说明，资本市场认为这些基金具有更高的投资价值。
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