来源：百度地图，观点指数、商业客整理
因此，该项目运营中比较重点的是如何吸引并留住本土客群。对此，爱琴海采取的应对策略是强化首店经济，用更多的城市首店提升项目的竞争力。
据商业客了解，2024年慈溪环创爱琴海购物中心引入了包括MUJI、UR等27家城市首店，通过差异化品牌提升客单价。数据显示，2024年该项目销售额超13亿元，年度客流突破1350万，表明上述举措有一定成效。
2025春节期间，该项目还与盒马鲜生成功签约，正式引入慈溪首家盒马鲜生门店，，涵盖盒马花园、盒马烘焙、餐饮等全品类商品，预计出租面积超过4000平方米。
除加强零售矩阵外，其还在体验化业态上发力，目前引入有一乐马丁主题乐园、MT真人密室逃脱等亲子和体验品牌，与万达、银泰等项目存在一定差异化。
此外，场景化内容的营销也是重要的手段。如五一期间慈溪环创爱琴海购物中心开启次元青年假日计划，通过COSER互动走秀、舞台互动游戏等互动场景，打造Z世代社交主场，用以增强年轻客群的粘性。
虽然上述项目在当地市场的表现不错，但爱琴海仍有部分城市的项目在市场端和运营端上面临挑战，如其在昆明商业市场就出现在管项目数量不增反降的情况。
2024年，爱琴海旗下的昆明瑞鼎城爱琴海购物公园更名悦容汇购物公园，标志着爱琴海彻底退出项目的运营。
退出瑞鼎城项目后，爱琴海在昆明仅剩2个在营商业项目，分别为2014年开业的金科·爱琴海购物中心以及 2023年开业的昆明南悦城爱琴海城市广场。值得一提的是，两个项目的自驾距离在5公里内，存在明显的客群竞争，后续运营难度较大。
商业客认为，项目退出背后，与目前低线城市普遍面临的招商难题有一定关联。昆明瑞鼎城爱琴海购物公园虽然曾在此前引进了120余家品牌，但首店比例为20%，并不算高，且首店多为昆明或云南首店。在区域特色上有所兼顾，一定程度上弥补了首店量级不足的问题，但并未能扭转在商业市场上的表现，最终以退出收场。
这种情况并非个例，阜阳爱琴海购物广场同样存在主力店能级较低的问题，该项目主力店为爱琴海国际影城、华联超市，以满足消费者的日常需求为主。
整体来看，虽然具备一定的商业经验，但爱琴海的成功项目可复制性并不强，部分在管项目仍面临客流不足、品牌竞争力较弱等问题。未来，想要在低线商业市场上突围，需要更好地攻克上述难题。
消费REITs可能性
2024年至今，多支消费基础设施公募REITs成功上市，加之2025年政策进一步聚焦商业不动产，明确支持购物中心等城乡商业网点项目发行REITs，国内商业地产迎来全新机遇，资管能力愈发成为企业稳健发展的关键。
聚焦到爱琴海，早在2022年，金科集团就以慈溪爱琴海购物公园为标的物业，成功发行了7.9亿元的ABS项目。
资料显示，该项目原为红星美凯龙2017年收购的烂尾项目——联盛国际商业广场。拿下项目后，爱琴海进行改造升级，并于2018年9月正式开业，该项目改造后出租率达95.5%。
2020年3月，金科从红星美凯龙手中购得该项目，后续商业运营仍由爱琴海负责，并一直运营至今，属于爱琴海旗下运营情况较好的商业项目之一。
从项目标的来看，爱琴海倾向于选择地段优越、区域消费潜力大的项目。如慈溪爱琴海，虽然位于低线城市，但属于经济强县核心区，这也为其成功改造运营奠定了基础，后续也得以成功推动资产证券化，实现资本循环。
就项目类型而言，爱琴海旗下目前有三大产品线爱琴海购物中心、晶海广场、城市书香，基本覆盖了不同体量、定位的资产，既有10万㎡以上的城市级综合体，也有5万㎡的区域型商业和开放式街区，能够满足REITs对底层资产多样化的需求。
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不过需要注意到，目前成功上市的消费REITs，底层资产均位于核心一二线城市，暂未有三线以下能级城市项目。
商业客认为，这与部分三四线城市项目面临区域消费力不足的挑战，租金收益稳定性较差等因素相关。
总体而言，爱琴海集团具备发行消费REITs的核心竞争力，核心城市项目可作为优先标的，如位于上海、天津、厦门等城市的商业项目。然而，三四线城市项目的长期收益风险不容小觑，后续资产证券化的难度较大。
来源：观点网 冯彩云
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