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来源：观点网 冯彩云
2025年一季度，爱琴海集团、世纪金源、融创商业等商业地产企业均开出新项目，集体在下沉市场发力。
当中期内爱琴海就成功开出了黔东南凯里东方爱琴海购物中心、西双版纳爱琴海购物中心两个大体量项目，前者商业面积达15万平方米，后者为约7万平方米。
当下，商业低线城市正成为新增供应的主要战场，输出方式包括轻资产、存量项目改造等。
商业客认为，企业发力低线城市商业的动力，除了有消费力提升带来的商业机遇外，还与近年来低线城市沉淀了较多商业资产，由此产生的运营提升需求有关。
就爱琴海而言，虽然其在部分低线城市成功运营有商业项目，但可复制性并不强，部分在管项目仍面临客流不足、品牌竞争力较弱等问题。
从消费REITs角度来看，爱琴海具备发行消费REITs的核心竞争力，但三四线城市项目的长期收益风险不容小觑，后续资产证券化的难度较大。
低线城市的商机与挑战
随着城市化进程的不断推进，一二线城市的商业空间渐趋饱和，不少商业资产管理运营企业开始将目光转向三线以下的低线城市，探索具有潜力但尚未充分开发的市场。
爱琴海是进军低线城市商业的代表之一，其定位为专业的资产管理运营平台，为资产方提供全流程服务及定制化的资产解决方案。
相关数据显示，截至2024年6月，爱琴海在营项目总计48座，累计签约项目共146个，签约管理面积达1404万平方米，业务已覆盖全国100多个城市。
据商业客观察，目前爱琴海在营的项目中有不少位于低线城市，如2024年开出的陕西韩城爱琴海购物中心、六盘水钟山爱琴海购物中心、安岳爱琴海城市广场、晋城阳城晶海广场等。
从新签约情况来看，近年来爱琴海获取的新项目多位于低线城市。据商业客统计，2024年以来，爱琴海通过与当地开发商合作签约的方式获取了多个商业项目，除部分位于上海、厦门和无锡外，其余均位于三线以下城市。
来源：企业官微，观点指数、商业客整理
据商业客了解，低线城市商业项目的开发商多为本土企业，商业运营经验较为欠缺，加之低线城市招商难度远高于一二线城市，大部分商业项目存在招商仓促、业态布局混乱，依赖售后返租模式等问题。
基于此，专业的商业管理公司介入，助力项目发展，成为重要的趋势。
低线城市存在商业综合体建设超前的问题，部分城市商业体量远超实际消费承载力。相关数据显示，目前大部分房企在三四线城市新增土地的去化率仅40%左右，远低于一二线超过60%的数据，加之住宅销售困难，现房库存占比高，较难为商业项目发展提供人口支撑。
更重要的是，低线城市品牌引入难度大。在国内消费市场趋于疲软之际，消费品牌特别是高能级品牌，对低线商业市场的信心不足，大部分商业项目需要通过高额装修补贴，或者长期免租等条件才能吸引商户入驻，招商成本攀升。
此外，消费外流现象也不容忽视。国内不少低线城市在高端零售品牌、文化娱乐设施、新兴消费场景等方面存在短板，难以满足消费者对品质化、个性化消费的需求，部分年轻客群被虹吸至附近的一二线城市消费。
爱琴海低线运营难题
低线商业的机遇与挑战，对商管企业的能力提出了更高的要求。爱琴海此前虽有多年的商业发展经验，但依然面临不小的考验。
首先，其需要面对的是消费动力不足及同质化竞争问题。大部分低线城市人口增量有限，加之头部企业近年来加大下沉市场的发展力度，因此加剧了项目的竞争，突围难度增大。
以爱琴海旗下的慈溪环创爱琴海购物中心为例，该项目所在的慈溪市由宁波市代管，常住人口190万左右，城镇化率达80%，不过商业体量也较为饱和，布局有超10个商业体、总面积135万平方米。
与此同时，慈溪环创爱琴海购物中心所在区域面临万达、新城、银泰等商业竞品的压力。加之，同属宁波的商业体有宁波阪急、天一广场等知名项目，造成一定的消费分流。 共2页 [1] [2] 下一页
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