来源：观点网 潘玲宣
万象城≠M1≠重奢。
北京万象城从拿地时起就不缺关注和讨论度，最新动态关于来自北京市发展和改革委员会关于项目核准的批复。
从公开信息来看，北京万象城总投资估算约110.46亿元，所需资金全部由项目公司筹措解决。这一预算已超去年12月开业的西安万象城。
北京首个万象城、超百亿投资，都为这座仍处初期阶段的商业项目赚足目光。
更为重要的是，一直以来，万象城被认为是“重奢”的象征，眼下的北京聚集了国贸商城、SKP、王府中环、三里屯太古里等重奢项目，市场已经明显趋于饱和，华润将携万象城怎样打好这局牌？
结缘北京
根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，该地块于2023年2月20日，以底价63.58亿元成交，拿地企业北京顺进商务咨询有限公司为华润置地旗下公司。
地块用地面积约6.28万平方米，地上建筑规模27.55万平方米，是一宗B4综合性商业金融服务业用地。挂牌文件要求，该项目需自持部分不低于地上总建筑规模的70%，自持建筑规模用途均为商业，年限为20年；剩余30%可销售部分，在出让年限内销售，销售单元需满足不小于整层。
从地块名称不难看出，其由三幅小地块构成。具体四至为北起朝阳站交通枢纽，南至姚家园路，西起驼房营路，东至石佛营东路。三幅小地块功能作用略有差异，建设要求也不完全相同。
出让文件显示，其中5597地块需于地块交付后1年内开工建设，并在约定的开工之日起2年半内竣工；5598、5599则需于地块交付后1年内开工建设，并在约定的开工之日起3年内竣工。
实际上，这一要求有据可依。北京市规划和自然资源委员会朝阳分局关于北京朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目“多规合一”协同平台审核意见的函显示，这宗项目的初步《一体化设计方案》已上报市政府同意，二级竞得人应在此基础上进一步深化方案。
据披露的相关设计方案，项目依托高铁朝阳站及换乘枢纽，以及地铁3号线、R4机场线换乘的区位交通优势，重点打造融合商业、办公、交通、文娱、景观等多业态的一站式城市综合体，聚焦城市枢纽换乘交通人群和周边高品质社区人群，形成TOD驱动的复合型城市新中心、生态枢纽、城市引擎。
围绕标杆商业、高端商务、人文社交、自然生态等多种业态需求，三个地块的建筑体量高低错落；在贴近换乘枢纽的地块一（5597地块）布置情景商业，以立体式的步行网络串联起地下和地上商业空间、交通空间。
此外，连续空中连廊的设置，将商业和景观动线延续到南侧的地块二（5598）和地块三（5599），同时布置集中商业和办公，利用西侧和南侧城市道路，形成面向城市的主要展示面。
总而言之，在这一版的设计方案中，项目将涵盖办公与商业两种业态，形式上又结合了步行街区、空中连廊、盒子商业等丰富类型。在地下空间，则通过有收有放的空间节点和动线设置，连通换乘枢纽和地下商业、下沉花园等功能。
这是一项比较典型的TOD项目，而华润对此也是颇为擅长。以近两年数据为例，2023年，华润万象生活新签约商业轻资产外拓项目14个，均为一二线城市大型运输导向型发展（TOD）项目；2024年，华润万象生活新签约商业轻资产外拓项目12个，8个为重点城市运输导向型发展（TOD）项目。
可以看到，TOD项目在华润万象生活近两年商业轻资产外拓中的占比始终保持在高位，而北京朝阳站的这一处项目于华润而言，显然也是发展机遇。
万象城的机会
实际上，在北京万象城之前，华润在北京布局的商业项目数量已经约十个，从数量上来看仅次于其总部深圳，与杭州几乎持平。
华润万象生活总裁喻霖康曾在接受观点新媒体采访时谈到：“在很多重点一二线城市，希望以一个万象城加多个万象汇的方式进行发展。”
北京作为核心一线城市，过去这些年，华润普遍以万象汇产品线在城市的各版块插旗，包括2011年7月开业的五彩城（2020年更名为清河万象汇）、2017年开业的密云万象汇、2014年开业的乐都汇（2022年更新升级为姚家园万象汇）。
据商业客不完全统计，此后的2023年，华润万象生活又在北京新开业西三旗万象汇，2024年新开业西北旺万象汇、通州万象汇、望京万象汇……
粗略计算，截至2024年末，北京市场上已开业的万象汇项目数量就已达7个。去年2月，华润以75.38亿元竞得北京亦庄新城北神树商住地块，该地块商业部分规划建筑面积约18.8万平方米，将打造为“亦庄万象汇”，也就是说，若算上筹备中的亦庄项目，北京市场的万象汇数量将达8个。
此外，非万象汇产品线的项目还包括2012年开业的凤凰汇（北京置地广场购物中心）、2021年开业的西单更新场。
尽管数量“取胜”，但华润商业在北京的这些年却始终缺少一个更核心，或者说更撑得住场子、更“重磅”的万象城产品。
来自华润万象生活官网的相关文件显示，截至2022年末，累计16个城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局。其中，北京是当时唯一一个以“万象汇”单一产品线布局的城市。
2023年1月，北京朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目0313-5597、5598、5599地块挂牌，地处核心区，且为TOD项目，一经亮相便引起了市场关注。从最终结果来看，显然华润把握住了这次机会。
另一方面，为减轻资金沉淀压力，华润在项目开始前已寻求低成本来源。拿地后不久，2023年3月20日，北京市市场监督管理局即公示了“瑞科克拉里私人有限公司收购北京顺进商务咨询有限公司股权案”。
其内容关于，瑞科克拉里私人有限公司（“瑞科克拉里”）与Boom Go Group Limited（“Boom Go”）签署投资合作协议，瑞科克拉里拟间接收购北京顺进商务咨询有限公司70%股权。交易后，瑞科克拉里及Boom Go将分别间接持有北京顺进70%和30%的股权，并共同控制项目公司。
而瑞科克拉里的最终控制人为新加坡GIC不动产，Boom Go最终控制人为中国华润有限公司。
共2页 [1] [2] 下一页
