从上海和北京可以看到，项目销售额受二季度疫情影响较为严重。
数据来源：企业公告，观点指数整理
相较销售额的下滑，租金变化不大，大部分与2021年同期持平，部分录得微涨或微跌。
租金通常是提前约定比例，此外优质租户比例较大，也在一定程度上保证了租金的稳定性。
数据来源：企业公告，观点指数整理
虽然现有运营项目表现受到较大影响，但未来表现依然值得期待。从三季度来看，虽然零售销售额同比依然为负，但相比上半年有所回升，说明复苏回暖已是进行时。
除了依赖市场复苏外，太古也通过调整升级，提升整体的商业竞争力。以北京三里屯太古里为例，该项目疫情以来新引进了超60个品牌，其中有不少首店，巩固了首店收割机地位。
不止三里屯太古里，太古旗下项目都进行了调改升级。据观点指数不完全统计，仅北京三里屯太古里、上海前滩太古里、广州太古汇及成都远洋太古里4个项目，2022年7月份以来就引入了10余家新店。
从不同项目引进的新店开看，主要以服饰、珠宝及美妆等零售类业态为主，占比超过8成，整体与目前业态占比结构相一致。
据观点指数观察，以时装及服饰为代表的零售业态在太古项目中担任重要角色，占比超过4成。这点与市场上其他竞争对手华润、恒隆等类似，如华润万象生活在营重奢项目中，服饰类业态占据主力地位，在项目中占比在20%-35%之间。
数据来源：企业公告，观点指数整理
相对一致的业态分布，也意味着竞争压力更加大。
为了提高竞争力，太古对话题性店铺的引入较为积极。下半年，成都远洋太古里引入全球最大奢侈品牌路易威登的餐厅，是该品牌在国内开设的首家餐厅。
值得注意的是，观点指数发现太古目前项目的打造趋势逐渐呈现涵盖全客层的趋势，这点相比恒隆、华润等企业更为突出。
三里屯太古里和前滩太古里项目最新布局规划，可以佐证这一点。
三里屯太古里正在进行的升级改造中，北区扩建后将落位更多重奢品牌，打造奢侈品独栋门店集群，提升高端调性；南区将持续加码首店/体验店/旗舰店等，保留潮流风格。
前滩太古里的两大区域，石区专注重奢和轻奢零售，木区则聚焦潮牌。这背后是出于迎合高净值客户，并拥抱年轻Z世代族群的考量。
城更机遇与挑战
观点指数发现，太古在合作上逐渐向城市更新方向发展，近期开放了西区的上海张园，建设中的西安太古里以及广州聚龙湾3个项目均属于城市更新类型，均采用太古里模式。
港资企业在内地发展城更项目的其实不少，但是城市更新项目不仅开发周期长，不同改造阶段还存在诸多不确定性因素，具有较高风险性。
目前在内地较为积极发展城市更新项目的港资还有新世界中国，采取的策略主要是合作开发，项目多为成熟度较高的类型，太古亦是如此。
但太古和新世界涉及的城更项目有明显区别，前者包括较大部分的住宅业态，而太古除西安太古里项目有少量住宅部分外，其余项目均是商业。
对于商业类城市更新项目，观点指数认为，太古里产品线的开发运营经验能够提供一定助力。因为在改造过程中，需要考虑对文化历史建筑等进行保留，发挥空间会受到一定限制。比起传统MALL形态，街区式商业体契合度更高。
以成都远洋太古里为例，该项目对传统建筑大慈寺进行利用式保护，打造“新旧融合”商业消费街区，成为当地商业标杆，实现了商业和文化的融合。
有成都远洋太古里经验在前，让市场对张园项目有了不少期待，但面临的招商和竞争问题也不可忽视。
一是高端项目招商和品牌引进周期较长，相关资料显示，奢侈品旗舰店和特别概念店的落地，需要至少12-24个月甚至更长时间的评估、设计和装修，这意味着开发周期会较为漫长。
二是项目处于南京西路商圈，该商圈分布6大顶奢品牌门店（Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Gucci、Prada、Dior），散布在不同的商业体，意味着高端商业竞争对手并不少。
如恒隆广场就坐落于此商圈，同样以重奢为主打，瞄准高收入人群。基于定位和客群的一致性，未来双方在高端客群获取上可能会有竞争。
来源：观点网 冯彩云
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