来源：观点网 冯彩云
作为港资企业，太古地产在内地历来以长期运营著称，但近两年一改往日的慢节奏，进入投资加速期。
据观点指数统计，太古地产近两年共新增7个商业投资项目，内地投资节奏有所改变。但在港资纷纷加大内地投资力度之际，太古面临的竞争并不小。
后续发展上，以高端商业见长的太古，采取高奢与潮流并重策略，兼顾高净值客户与年轻Z世代不同消费群体的需求，以吸引更多元客群。
新发展项目中，城市更新成为了重要方向。
太古地产虽有太古里系列产品线经验在前，但基于招商运营难度不小，以及面临同类高端项目的竞争等，未来仍存考验。
可以预期的是，太古期望借助内地市场春风，使得自身商业营收和影响力更上一层楼。
合作模式优劣
近期，成都远洋太古里合作方远洋集团、远洋服务与太古地产先后发布公告，远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由太古地产接手，股权总对价为55.5亿元。
交易标的成都远洋太古里是西南地区的商业旗舰项目，同时也是双方合作的代表性项目。过去数年，贡献了稳定可观的租金收入。
不仅成熟期项目股权收购，太古新项目拓展也进入了加速期。
据观点指数统计，太古地产已确定或在建项目共有7个，包括北京颐堤港二期、上海张园、三里屯太古里北区扩建、广州聚龙湾项目、西安太古里、深圳福田商业项目、三亚度假型零售项目，城市布局上首度进军西安、深圳、海南等地。
来源：公开资料，观点指数整理
从投资动作看，这家港资企业显然进入了新一轮投资期，将投放500亿港元在中国内地的商业项目，以一线及新一线城市零售主导综合发展项目为重点发展战略。
观点指数认为，太古这类港资投资策略的改变与市况密切相关，内地受惠于市场和消费力，整体受影响情况较好，具体情况从太古财报中可窥见一二。
数据来源：企业公告，观点指数整理
无论是办公楼或零售业务，太古香港板块上半年均录得收入同比下滑，而内地则实现了同比上升。即使同受疫情和其他市场因素影响，内地表现还是优于香港。
此外，目前内地防疫政策放开，商业地产升温回暖。长期来看，前景也更具想象力。落到具体项目上，太古是港资企业中获得投资发展项目最多的企业，两年内新增了7个项目。
这与太古财务状况稳定，资金充足不无关系。据观点指数了解，2022上半年太古地产净负债率在20%以内，加上近年非核心资产出售积累了不少资金。
比如太古地产2018年、2020年先后向基汇资本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物业，累计回笼资金约250亿港元。
虽然资金充足是重要原因，但这是大部分港资企业普遍具备的优点。观点指数认为，相比其他港资企业，太古能获得较多项目与合作模式有较大关系。
不同于恒隆、九龙仓等港资企业的全自持模式，太古大部分运营项目在开发初期主要采取和合作企业各占50%权益的合作自持模式，项目落成后的运营则由太古方负责。
数据来源：企业公告，观点指数整理
全自持模式获取项目的途径主要是公开市场拿地，但鉴于港资企业对投资项目的考察期较长，加之对于位置的高要求，找到并顺利获取项目的难度较大，代表企业主要有恒隆、九龙仓等。
从太古现有合作方式来看，对象既有港企也有国企，但以后者居多。与国资平台在项目层面合作，除减轻独立开发的资金压力、降低经营风险外，更重要的是借力合作方提高获取优质项目资源的机会。
不过相应地，合作模式下租金按比例获取，与全自持模式相比会较少。
调整与竞争格局
即使获取了不少新项目，现有项目的巩固提升也非常重要。
2022年上半年，太古内地最重要的零售业务受疫情冲击，销售额有较大幅度下滑，不过租金增长9%至23.05亿港元。
聚焦到具体项目表现，除2021年底开业的上海前滩太古里外，其余5个项目上半年销售额均有不同幅度下降。其中，上海兴业太古汇销售额同比下滑达到53%，北京两个项目降幅分别为26%和25%，广州和成都项目则分别下滑7%和8.2%。
共2页 [1] [2] 下一页
红商网优质内容还将同步分发到公众号、视频号、头条号、西瓜抖音、网易号、搜狐号、企鹅号、百家号、好看视频、新浪微博等国内主力流量平台。
