市场观察聚焦北上广深四大一线城市零售商业市场热点、标杆项目最新动态、重点拓展项目、品牌/首店开店情况以及未来趋势等，解读最新零售市场发展、带来最新案例参考。
一、上海一季度商业观察
2035上海商业布局规划出炉，商业中心扩容升级
1 、市场热点
2035上海商业布局规划出炉，商业中心大扩容
2月初，上海商务委员会和上海规划局发布了上海2035商业空间布局专项规划草案公示。规划期限为2021-2035年，近期至2025年。本次规划共划定了东、西两片7个国际级消费集聚区和多个国际消费窗口，作为上海建设国际消费中心城市的承载区，代表了上海最高消费水平和最具特色的商业形态。确定 29 个市级商业中心，其中近期市级商业中心19个，远期市级商业中心10个，四大滨江板块、五大新城均升级为市级商业中心。从区域来看，浦东新区规划5个市级商业中心，黄浦、静安、闵行各3个。《规划》还确定了45个地区级商业中心，新增部分主要分布在浦东新区和闵行区。
2 、重点项目动态
一季度上海无大型商业项目开业
蟠龙天地、张园1期、鑫耀中环等重点项目受期待
一季度上海无大型商业项目开幕。部门存量改造项目如巴黎春天百货淮海店、徐汇衡复东平路音乐主题街区、现所·创邑mix部分商家等开启试营业。2022年全年，蟠龙天地、张园1期、鑫耀中环、上海天空万科广场、苏河湾万象天地、MOHO上海等重点项目将开业，备受市场及消费者期待。
2022年上海部分拟开业项目
2022年拟开业项目
· 上海蟠龙天地
上海蟠龙天地是瑞安房地产开发的大型城市改造项目，包含23万㎡公共绿地、古镇商业及国际住区三大功能空间。其设计传承水乡古镇的肌理，以河流为两岸设计纽带，在保留街巷传统结构的基础之上，打造出建筑傍河岸而修、古桥越碧水而建的繁华景象。在设计之初周边就规划了一圈绿地公园将其包围，与街区，商区，酒店等各板块有机串联起来，这也是蟠龙天地的独特之处——公园里的古镇式商业中心。项目引进了余德耀美术馆、乐天陶社、COCO-MAT Hotel、夏山营地等。
· MOHO上海
MOHO上海总建筑面积18万㎡，包括8万㎡的购物中心、约4.8万㎡的甲级智能写字楼、4.8万㎡高端酒店式公寓以及5000㎡公寓底商。作为合生商业的首条高端产品线，MOHO将文化、艺术、美学和思想力共植于项目，并打造了四大源自新生活美学的原创IP：MOHO BEAUTé美妆、MOHO MARCHé社交饮食场域、IDéE LABO有想法的实验场、以及VIRTUAL IDOL虚拟偶像。
重点拓展项目
· 新世界首个轻资产K11项目落地，选址上海金桥
3月16日，K11集团宣布，成功投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目，这是K11 在上海第三个商业项目，也标志着 K11 集团正式进军轻资产管理市场。透过轻资产管理的合作模式，K11 将旗下专为新世代打造的“文化沙盒” K11 Select首次引入上海。K11 Select 是 K11 子品牌，此前已在武汉、天津成功开出运营。这一品牌核心客群更加年轻化，针对18-25岁新一代消费者“对未来的无限想象”与“尝新”的消费诉求。预计2023年底，K11的商业管理轻资产项目将增至10个。
华贸35.53亿入围北外滩59街坊，将建21万㎡综合体
2月17日，虹口区北外滩街道hk292街坊01（部分地下）02、04（地下）地块出让（北外滩59街坊）历史风貌保护项目完成实施主体候选人遴选，上海华贸致远商业发展有限公司最终成为了实施主体，该幅地块出让价格为35.53亿，地上面积楼板价为32,000元/平方米，上海华贸致远商业发展有限公司隶属于北京国华置业，即北京华贸中心的开发商。北外滩59街坊是北外滩核心区第二层面最后一个出让的地块，该幅土地在出让条件里面明确提出了要以奢侈品零售服务和高端商务配套为主。
嘉里建设133.29亿签约金陵东路首批住宅商办地块
黄浦官方与嘉里建设联合公告披露，嘉里建设确定为上海黄浦区外滩街道地块项目遴选阶段实施主体，具体成交价格尚未披露。但据知情人士披露，金陵东路-豫园站上盖地块的总动迁成本超过200亿，预计总投资规模将近400亿元。本次涉及土地总用地面积超过130亩，或将建成超65万㎡商业新地标，包含限高240米办公楼、限高185米办公建筑、12万㎡历史建筑等。
龙湖上海首个轻资产项目落地五角场商圈
据乐居财经消息，龙湖上海首个商业轻资产项目龙湖创智生活落地杨浦区中环五角场商圈。最新消息显示，上海首个商业轻资产项目龙湖创智生活落地杨浦区中环五角场商圈；龙湖杭州国芳天街正式官宣，成为龙湖在杭州的第二个轻资产项目；与中港置业签约，将打造龙湖在成都的第12座天街——中港·龙湖锦江天街，这也是龙湖在成都的第二座轻资产项目。
3 、品牌首店动态
ZIMMERMANN亚洲首店、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡中国大陆首店、观夏To Summer上海首家旗舰店、AMBUSH海外首店、Helly Hansen中国首家旗舰店、AMBUSH中国首店……
2022年一季度首店数量继续加速，在没有大型商业体开业的前提下，Blue bottle蓝瓶咖啡内地首店、葩趣PAQU旗舰店（泡泡玛特旗下）全国首店、DE BEERS国内首家高级珠宝沙龙、BLAW STORE全国首店、Helly Hansen上海首店、Cow Cow Kitchen（Letao旗下）全国首店、Black Star Pastry全国首店、SoReal超体空间全国首店、独立设计师张娜打造的再造衣银行全国首店、Philosense馡凡香水剧场上海首店、少年JUMP漫画主题餐厅（集英社版权）SHONEN JUMP CAFE中国首店、观夏tosummer华东首店、阿嬷手作·珍藏华东首店、mamafufu超级百货上海首店、上海滩首家新概念店等一大批具有市场影响力的首店分批落地。
· Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡中国大陆首店
蓝瓶咖啡上海·裕通店作为中国内地首家蓝瓶咖啡于2月25日正式开业。位于苏州河畔的JiC静安国际中心，是一栋两层楼高的红砖斜顶洋房。Blue Bottle Coffee 2002年于美国诞生，主打精品手工咖啡，在美国拥有数十家门店，并已拓展澳大利亚、欧洲、日本等海外市场。
· 观夏To Summer上海首家旗舰店
1月12日，国内主打东方人文艺术的香水香氛品牌观夏To Summer上海首家旗舰店“观夏闲庭”正式开幕，位于湖南路的一套西班牙风情的老洋房。观夏创立于2019年，首家线下门店“观夏客厅”位于北京三里屯，上海为全国第二家门店。上海店一层为闻香区，分为家居香氛、东方精粹香水、东方哲学香水、身体洗护几大区域；二层为观夏的东方式生活方式空间，主要用于举办东方文人雅士手工坊及艺术展。
· 挪威户外品牌Helly Hansen中国首家旗舰店
拥有145年历史、深受世界户外爱好者及探险家青睐的挪威国宝级户外品牌Helly Hansen中国首家旗舰店于1月21日正式开业，坐落于上海淮海中路一座拥有三层楼的百年历史建筑中。空间划分为零售区、体验区、互动区和展示区，打造多功能户外体验空间，店铺3层将作为品牌户外文化多功能社群分享和交流的空间，预计于今年3月份对外开放。
· introlemons首家旗舰店（话梅旗下）
美妆及生活品类零售品牌HARMAY話梅全新推出的手打柠檬茶品牌introlemons首家旗舰店选址于上海市徐汇区安福路 308 号，这里曾是HARMAY話梅的第一家线下门店位置。门店一层是柠檬茶制作的流水线和社区的公共空间，二层承载品牌传递和展览空间。
· 日本潮牌AMBUSH中国首店
2022年2月16日，日本潮流品牌 AMBUSH 在上海前滩太古里开出中国首店，这是品牌在全球的第三家、也是日本本土以外的首家海外门店。该店售卖珠宝首饰、精选男女服装、配饰、包袋和鞋履。AMBUSH由日本嘻哈音乐人Verbal和他的妻子美籍韩裔Yoon Ahn创立于2008年，2020年被Off-White所属公司New Guards Group所收购，开启了品牌在品类、渠道和地区市场等方面的扩张之路。AMBUSH曾在北京、上海I.T店内打造限时快闪店。
· ZIMMERMANN亚洲首店
3月2日，澳大利亚设计师品牌ZIMMERMANN亚洲首店于上海前滩太古里正式开业。店内装修设计契合了品牌服饰的风格——运用了大量的绿色，加上一些鲜花等装饰品的点缀让人仿佛置身大自然，颇有海岛度假之感。此次ZIMMERMANN亚洲首店不止带来了品牌仙气飘飘的服装，也带来了墨镜等的配饰。
· 全球首家FILA斐乐品牌生活方式酒店选址上海，预计2024年开幕
2022年2月28日，凯悦酒店与安踏体育宣布将合作在上海打造首开业界先河的FILA斐乐生活方式品牌酒店--上海斐乐酒店（FILA HOUSE Shanghai）。这是FILA首次跨界酒店行业，上海斐乐酒店将加入凯悦酒店集团旗下凯悦尚选品牌（JdV by Hyatt）。酒店预计将于 2024 年底开幕，位于安踏集团全球零售总部-上海安踏中心5号楼，共10层，建筑面积11946平方米。建成后将会提供住宿、餐饮、运动、会务、零售、策展等全方位服务。
二、 北京一季度商业观察
“城市更新” 和“冰雪经济”引领北京商业发展
1 、市场热点
2022北京消费季启动，发布首店政策3.0版
接棒2022年北京冬奥会，北京在3月正式启动新一轮北京消费季促消费活动。围绕国际消费中心城市建设的主线，加强商旅文体融合互动、线上线下联合。同时，北京出台首店3.0版措施。主要在综合施策和资金支持方面进行了优化调整，实现“三新增、三提升”。
新增的支持措施方面，一是新增服装类新品通关支持；二是新增商业品牌行业示范总部支持；三是新增创新概念店支持。提升支持力度方面，一是提升零售品牌北京首店、旗舰店的最高支持额度，由原来的最高支持50万元，提升到100万元；二是提升国内品牌零售首店投资的支持比例，由原来的按照项目核定实际投资总额的20%给予支持，提升至50%；三是提升国内外知名品牌在京举办时尚消费类新品发布活动的最高支持额度，由原来的最高支持100万元，提升至200万元。
北京2021年16家商场完成升级改造，22个商圈提质升级
城市更新是当前的热门话题。据悉，北京市总共拥有52个商圈，目前改造完成22个，剩余部分会继续、持续升级。预计在2025年内完成新一轮改造计划。北京市商务局透露，北京市将优化消费地标布局，依托故宫-王府井-隆福寺“文化金三角”和华贸、国贸、SKP等商业综合体，加快形成2-3个千亿规模的世界级商圈。同时，2022年，商场一店一策及商街的改造要与商圈的体制升级结合，把点、线、面串联起来。
2、重点项目动态
东安市场焕新升级加入百货复兴的战局
首钢六工汇、远洋乐堤港引关注
历经13个月的装修改造，东安市场迎来了近23年来最大的一次焕新升级，引发业内关注，城市更新和提质升级一直北京建设国际消费中心城市的重要举措。除了东安市场焕新升级，加入百货复兴大军，引领北京城市更新发展，北京中关村广场等项目改造也已启动。首钢六工汇、远洋乐堤港、龙湖亦庄天街等增量项目也备受关注。
2022年北京部分拟开业项目
2022年开业项目
· 东安市场重新升级开业，王府井旗下首家买手制百货亮相
1月19日，119岁的东安市场化身潮奢买手制百货东安Luxemporium重装亮相。三层区域共计约6000㎡经营面积。汇聚国际潮奢品牌、鞋包集合区Luxem Bags&Shoes，眼镜饰品区 Bloomhub、香化区 Bloomlabo；年轻国际设计师品牌、成衣集合专区Luxem RTW；潮鞋区MTS、潮玩区BOONHUB、Luxemporium国潮、牛仔区Luxem DENIM、滑雪户外专区Luxem Outdoors。其中PUSHBUTTON 、NANUSHKA等11个品牌为北京首家独立区域。
引入的潮流和小众品牌一方面填补了王府井商圈的品牌组合空缺，另一方面也显现了商圈对潮流文化板块的加码，王府井商圈正变得更加潮流化、年轻化
2022年拟开业项目
· 北京首钢园六工汇
北京首钢园六工汇项目现已竣工完成，商户已陆续进场装修，商业招商工作已完成60%，将于2022年第二季度开业，该项目是由首钢基金和铁狮门联手打造。冬奥期间，首钢园内城市更新项目六工汇逐步落地，总建筑面积为22.4万平方米，涵盖23栋独栋楼体。其中零售空间建筑面积为7.7万平方米。这是首钢园内唯一一个城市综合体项目，与冬奥组委会办公区、冬训场馆、冬奥比赛场馆、滑雪大跳台等众多的冬奥会地标一起拔地而生。
· 北京远洋乐堤港
北京远洋乐堤港是北京城市副中心运河商务区核心综合体，项目总建筑面积37万㎡，除购物中心外，还包括17万㎡的两座LEED&WELL双金级预认证写字楼。该项目是城市副中心商圈首个双首层结构的商业建筑，采用白色“马蹄莲”花瓣造型，增强一层自然采光和首二层的联系。另外，项目设计中还充分融入运河情结，在商业主入口，打造眼睛形状的巨型外观装置，被媒体称为——“运河之眼”。
重点拓展项目
· 乐高乐园
北京市发展和改革委员会官方网站发布“北京市2022年重点工程计划的通知”，文化旅游产业9个新建项目中，乐高乐园确定建设地点为房山区长阳镇，建设规模约30.4万平方米，包括乐高乐园、主题酒店、商业街、停车场等。
· 环球主题公园二期
2022年，北京城市副中心计划安排重点工程建设项目426个，固定资产投资1000亿元以上；将进一步推进环球主题公园二期项目，培育食宿行游购全链条消费热点。
3、品牌/首店动态
Goldwin中国首店、闻献DOCUMENTS全国百货首店、多抓鱼北京三里屯新店、星巴克华北首家绿色门店、& Other Stories华北首店……
2022年一季度承接2021年增长态势，北京持续引入国际品牌首店，焕发市场活力。Teamlab EPSON无相艺术空间北京首店（朝阳大悦城）、H&M旗下中高端品牌&Other Stories北京首店（三里屯太古里）、闻献DOCUMENTS·密窖空间全国百货首店（SKP-S）落地京城。冬奥会之际也有不少与冰雪运动相关的品牌在北京开设中国首店，如日本的专业户外滑雪品牌Goldwin、phenix中国首店等。
· 日本运动品牌Goldwin中国首店
近日，日本高性能运动品牌Goldwin在北京三里屯太古里开设中国首家旗舰店，品牌除了在日本有多家门店以外，在美国旧金山和德国慕尼黑也开设了品牌旗舰店。Goldwin新店以“时间”为设计理念， 携手日本建筑事务所 Shinsoken新素材研究所，以见识与自然的集结为空间设计主题，在店中打造了一处闹中取静的空灵之所。产品方面主要涵盖滑雪系列、日常休闲系列、户外系列，产品融合极简设计与合理功能性。
· 闻献DOCUMENTS·密窖空间全国百货首店
闻献DOCUMENTS是一家中国高端香水香氛品牌，其以浓香水为精准赛道切入，根植中国文化，主打15%-25%香精含量的高浓度产品，留香不低于8小时，香精供应商包含瑞士香精、香料巨头 Givaudan 奇华顿。目前已陆续推出“人无完人”和“人面兽心”两季浓香水系列共12款。
闻献以窖藏为起点，将视线抛向那些需要时间沉淀而产生的美好事物，最终将北京SKP-S店主题定为「密窖」。在店内设计上，以墨黑色调还原酒窖的避光环境，并有墨绿色光线点缀其中，还有以“樽”为灵感的全新试香器具，整个店铺透露出浓浓的高级感。
· 多抓鱼北京三里屯新店
多抓鱼北京新位于三里屯机电院内，于2022年1月1日正式开始营业。这是多抓鱼第一家超 1000 平米的店铺。新店仍以二手图书及二手服装为主，未来还会举办市集和各种活动展览多抓鱼创立于 2017 年，是一个以书为核心的二手交易平台，目前品牌业务已从书籍逐渐扩展到电子产品和服装。在北京、上海有线下实体店。
· 星巴克华北首家绿色门店
2月28日，继上海、苏州、深圳的星巴克绿色门店陆续开店后，华北地区首家绿色门店——星巴克北京中信保诚店正式开业，这也是星巴克中国在国内市场开设的第四家绿色门店。星巴克"绿色门店"认证体系由星巴克与权威机构共同开发。
· & Other Stories华北首店
& Other Stories是H&M于2013年3月推出的中高端品牌，产品系列涵盖了手袋鞋履，配饰，美妆以及成衣。北京首店落地三里屯太古里，店铺共分为上下两层，售卖包括鞋服配饰等的全品类商品。墙体大部分采用白色涂料及面料装饰；地面主要采用了木质地板；店内也摆放了许多绿植作为装饰，使整个空间看起来既清新又充满着温馨感。
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