首创置业焕新：架构调整与奥莱业务的规模化扩张

　　首创置业这一次换届，被定性为“历史性事件”。

　　4月27日，首创置业召开临时股东大会，选定了新一届董事会班子成员；次日，董事会任命李松平连任董事长，钟北辰则接过总裁一职，他同时还是首创钜大的董事长。

　　除了董事长李松平，目前首创置业的管理层以70后为主。

　　4月底，首创置业多位管理层接受了观点地产新媒体在内的多家媒体采访，对换届之际公司的经营思路、规模目标、财务把控、业务拓展等作出详细解读。

　　首创置业方面表示，换届也是响应国资委方面对国企领导人在提前换届及干部储备上的要求。而且，调整后的新一届董事会中，增加了更多首创置业管理层背景的成员，也是现代企业管理规范的体现。

　　其中，新任总裁钟北辰于2000年加入首创置业，最近六七年时间主要负责首创奥特莱斯业务。他对现场媒体表示，换届只是常规动作，接任总裁之后，将继续推进首创置业的所有经营理念，经营层面并未有太大的变化。

　　钟北辰称，在其带领下，期望首创置业能够尽快回到30名以内，“我们会撸起袖子加油干，（排名）会很快升上去的”。

　　不过，在换届之前，首创置业的变化早在酝酿之中，除了人事变更，过去一年间首创置业在投资区域、管理架构以及业务方面也或多或少有所调整。

　　架构调整与一级开发成色

　　起步于北京的首创置业，上市之初仅在北京市发展。2005年之后，首创置业开启了京外扩张之路，进军西南、长三角，两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。首创置业彼时奉行的是3（X+Y)战略，并在2010年升级为4（X+Y）战略，新增布局珠三角经济圈。

　　2017年，首创置业将原来的投资区域布局由核心城市升级为京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈。首创置业副总裁徐锴解释称，首创置业认为几个简单的单核城市不足以支持规模的增长，因此做了区域的调整和安排。

　　而且，管理层称，未来首创置业二级管理架构也将调整为三级管理架构，特别是对于重点区域，委任两位副总裁级别的管理层来带队，包括上海区域总经理李旭华及深圳区域总经理徐锴。

　　作为首创置业第一批京外拓展人员之一，徐锴拥有10多年土地投资拓展经验，采访当天解读了首创置业在海南市场、粤港澳大湾区等热点区域的布局以及市场情况。

　　提及海南市场，徐锴称，海南是旅游度假养老型的市场，首创置业将寻求以养老、医疗等产业与住宅相结合的机会进入。据悉，首创置业在2009年首度进入海南，并在万宁发展了一个项目。

　　徐锴透露，未来首创置业资源重仓区域是北京、天津、上海三个城市，大概占据70%到80%左右的存量货源。但是去年调控政策在这三个城市力度较大，可能影响了公司销售增速。而在2018年的800亿目标中，北京市场将占据300亿的比重。

　　他表示：“首创置业的优势区域虽然是在京津冀，但是整个北京市场在二级市场层面上已经很难有所作为，追求规模还是一个方向，但是其实要寻求比较好的利润，可能是比较难的一件事情。”

　　徐锴认为，比起二级开发，一级项目若运作得当，应该有不低于二级开发的稳定的收益回报。

　　目前，首创置业除了二级开发1154万平方米（2017年底）的土地储备，来自一级开发的发展空间同样不可小觑。

　　于2016年底，首创置业成立了专门做一级开发团队，业务主要集中在京津冀。截至2017年底，已获取7个一级项目，总土地面积610万平方米，建筑面积近500万平方米；同时锁定多个潜在一级项目，预计土地面积超2800万平方米，建筑面积超1700万平方米。

　　值得注意的是，一级开发一方面可以寻求一二级联动提前锁定资源，另一方面，如徐锴所强调的，这一块业务在利润的贡献上也颇有赚头。

　　观点地产新媒体了解到，过往首创置业通过一级开发项目获得二级开发项目建筑面积近300万平方米，二级资源获取率超80%，包括北京顺义一级开发、北京平谷金海湖土地一级开发、天津武清一级开发项目等。

　　此外，年报显示，首创置业共计27.97亿净利润中，由一级开发（包括棚改）贡献的达到了15.24亿元，占比54.5%；仅次于来自房地产开发销售及相关业务的净利润15.3亿元。据观点地产新媒体测算，一级开发的毛利率可以达到52.4%。

　　随着市场的变化，如今一级开发主要采取固定回报的方式，固定收益回报率在12%到15%。而且，未来一级开发不会有那么高的毛利。

　　到2022年，首创置业预计在该业务板块实现累计投资规模超模800亿，累计实现利润80亿。

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