购物中心的非零售时代：一场虚假繁荣？

　　非零售降温：

　　购物中心的“虚假繁荣”

　　总体来说，这些数据表明商场营收和收入有了健康的增长，因此导致娱乐和餐饮的收入也有增长。

　　今年的案例中，我们很难看到娱乐、餐饮和社区模式对零售的影响，因为有些商场并没有把它们的销售数据分类。有些商场扩张，这一因素也能够对租赁数量产生正面作用。

　　零售的营业额在其中四个商场里有了增长（2016年和2017年）。今年零售单独就增长了0.43%，这比去年同期降低了5%。尽管这个数量增长很少，但是很多商场却感觉压力很大：销量降低了。当餐饮和娱乐只提供一些很小的晕轮效应，但是这样的情况起码稳定了商场的表现。

　　然而这些数据（在被干预时期）显示销量是增长的，当餐饮和娱乐项目入驻进来，它们更被认为是支持零售销量增长的重要元素。

　　承租能力

　　以上结果显示出最低租金和租金的额度已经有了很大增长，但是这个增长也一直处在承租者可以承担的范围内。

　　这里也分析了娱乐和餐饮加入前后商场承租能力的变化（图5）。总体来说，提升娱乐和餐饮比例后总体可出租面积增加了6.3%（样本），实际出租面积增加了14%。

　　租售比百分点的改变（零售0.5%增长，餐饮0.1%增长）表明最低租金或者租金层次增长了很多，但是仍在承租者可承受范围内。没有人提及娱乐项目的数据，因为其商家并不愿意把数据透露给商场。

　　在样本中，总体的租赁价值增长了28%，给出细分数据的四个商场的增长是36%，这表明餐饮和娱乐项目更强的商场收取了更高的租金。

　　停留时间、人流量和空置率

　　这个分析表明加入了餐饮与娱乐的租赁组合对人流量的增加和空置率的降低有正面影响，人流量有很大提升，空置率有较小的降低。

　　这些数据着眼于分析停留时间、人流量和空置率（见图6）。停留时间这一项有的商场没有提供，但是提供了的都表明是增加的。

　　总体样本看来，人流量在装修和扩张前后有一个显著的增长：7.24%。商场扩张后，人流量增加了。

　　对于给出了所有数据的四个商场，人流量提升是11.1%，空置率掉了3.97%，这表明餐饮和娱乐给商场带来了长期的利益。

　　非零售商铺给商场带来了总体的盈利，所以对餐饮、娱乐和社区分别表现的分析也是很重要的。

　　图7体现了受访者对餐饮的信心。餐饮被一贯认作最能够支持商场的一项，餐饮也被认为是商场改造后的主要支柱，受访者对硬性因素（零售的成功）还有软性因素，例如停留时间，都保持了6.0的满意度（满意度为1-10）。

　　对于娱乐项目，它最大的贡献就是增长了人们的停留时间，满意度为5.9。对于社区模式，这是今年新增的项目，它的排名则要低于其他两个单项，但是值得注意的是受访者对于社区模式的期待要高于娱乐项目，因为它能够增加商场的总体收入，支持零售店铺的销量。

　　图7 中大多数的评分都在5.0和6.0之间，对比去年的数据，软性因素（餐饮）的停留时间，期望值为8.4，人流量的期望值为7.8。这体现出受访者对非零售店铺开始有了全方位的期待。

　　非零售店铺可以为购物中心注入能量之外，投资者也在考虑购物中心长期的投资表现。

　　现在商场很多店铺的租金都降低了，这意味着投资者也许要改变他们的期待，因为消费者的行为改变了，投资者不能用老眼光看待新的转变。

　　非零售商铺至今已经给大型商场带来了利益，让人们为了餐饮和休闲娱乐来到这里，对于小型的商场，社群活动提高了商场的表现。但是有一个问题，中型的商场会感到无所适从。

　　也有被访者认为经济的复苏造成了这种局面，认为这只是一种" 暂时" 的繁荣，以后这种模式还是会有潜在的问题出现。对于在一些商场繁荣的景象，一部分原因是经济复苏，部分原因是这个模式真的有助于盈利，时间可以说明一切。

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