商业地产正在加速分化，体量不大不小的商业将会很尴尬。
当大多数商业转为线上，体量的不同成为商业中心重新改造自己的分水岭。不同体量的购物中心采取的策略导致两极分化：
对于大的购物中心来说，娱乐和餐饮的组合仍旧是优秀战略，增加体验式服务是未来要推进的重要一步；
对于小体量的购物中心，通过提供社区服务来突出其独特性也被放上日程。顾客在购物的同时还能够体验到例如医疗（血站）、市政基础设施等服务，商业中心以此来增加客流量和停留时间；
然而中等体量的商业就失去了优势。
这是城市土地协会(ULI)在题为《消费升级：餐饮、娱乐、公共设施与新的购物中心》（Trading Up: Dining, Leisure、Amentities and the New Shopping Center) 的研究报告中的最新预判。
这篇研究报告采用定量分析，对比欧洲12个购物中心增加非零售租户前后的数据而撰写，他们在近2-3年在原有基础上引入了娱乐和餐饮商家。其中4个中心的数据是2016年的。这些购物中心拥有总价值770亿欧元，他们提供了引入（娱乐休闲和餐饮）前后的数据。
这些数据包含了商场的规模、商铺布局、租赁数据、租赁价值、零售额和空置率。同时受访者也提供了软性因素：人流量和停留时间，这个报告的结论由这些数字得出。
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购物中心的“非零售时代”
三大救星：餐饮+休闲娱乐+公共服务
满足客户的需求必须是在商场盈利的基础上，这早已是商场心照不宣的原则，可是电子商务的兴起完全改变了这个规则。
零售更多转移到线上威胁到了商场的发展，他们不得不真正寻找客户需要的是什么。商场的所有者不但开始引进娱乐设施和餐饮店铺，他们也更多考虑到社区设施入驻商场：图书馆、共享空间、医疗中心等。
" 我们注重人流量和停留的时间." 一个受访者称，" 我们希望赋予商场社区的功能，而不是仅仅把我们当做一个购物目的地。"也就是说商场的所有者开始考虑人们的需求，给顾客来到商场提供一个理由。
电商兴起被认为是改变了这个行业最重要因素，"实际上这是因为消费者需要更方便的体验", 一个受访者称。"他们需要更多的信息以此来确定购买意向", 这取决于顾客要什么。
这意味着商场里仅仅都是零售店铺是不够的，这是近五年来的巨变；这也意味着商场租赁用地有了多方面的选择：
提升餐饮的比例，
对现有的休闲设施进行提升和投资，
同时也引入多种社区设施，例如图书馆、共享工作空间、社群服务设施和医疗中心。
《商业与地产》观察到，与国内儿童业态大行其道不同，在报告中并未提及这一类业态，这或许与欧洲国家平均年龄层老化有一定关系。
一个受访者认为他们非常注重停留时间和吸引人气，所以他们一直在思考消费者的需求，然后制造条件让他们前往，另一个受访者希望消费者不要把商场当做纯粹的购物目的地，而是一个社区。
这里我们提供了12个购物商场的信息：可租用面积达到732,936平方米，商场的规模从23,000平方米到111,482平方米不等。这12个商场位于英国、法国、波兰和西班牙，都被认为是当地主流购物中心。
图1 各个商场增加餐饮与休闲平米数前后对比数据
图2 改造后餐饮和休闲空间增加的比例
总体来说，12个购物商场都增加了其餐饮的空间。
大的商场增长比例为10%-20%，小的商场餐饮比例大体翻倍或翻了三倍。
12个商场中，5个在最近的翻新中第一次加入了餐饮和娱乐项目。三个保持了现状（已有娱乐设施), 还有三个增加了在此类项目中增加了2500-5000平米。
有意思的是，在针对餐饮、娱乐和社区对商场的影响这一问题上，2017年比2016要更趋保守，报告并未对此进行原因阐释，但《商业与地产》认为，这似乎反映了业内对购物中心非零售业态扩张的之中普遍反思情绪。
尽管业内认可，这些业态在增加人流量、延长停留时间、提升出租率、增加销售额和租赁收入方面有着积极意义，但2017年更趋平均，而且重要性普遍更趋中立（5-6分，满分10分）。
下滑最明显的就是关于客流量和延长停留时间上，已经从狂热的追逐中，进入理性判断阶段。
这种理念的转变或许还有更深层次的原因，那就是增加餐饮、娱乐和社区并不能够保证购物中心的未来投资价值——非零售店铺的出租收入比零售的租金更低。
Compass one，盛康，新加坡
两年前，M&G 地产公司翻新了位于盛康的Compass One商场（25000平方米）， 之前百货商场和电子商品超市占据了27%的净出租场地，现在这一部分被转换成了食品、饮料和服务类型的商铺。
餐饮已经占据了商场净可出租面积的30%，便利设施，包括健康、美体占据了15%，休闲娱乐和运动品牌占据7%。
"Compass one餐饮的比例远大于韩国和澳大利亚的连锁店", 它的负责人说。作为业主，M&G考虑到体验和购物的平衡，总之这个策略符合这个区域的情况（郊区），尤其是对于一些家庭而言。
与此不同的是，更高端的餐饮的表现就比不上位于市中心的同类品牌了，因为受众比较小。和教育相关的服务，例如公共图书馆和音乐培训机构运行地不错，因为它们满足郊区人群的需求（相对年轻）。
对于刚需比较强的街区，餐饮商就要提供价格合理和多样的食品，购物中心需要确保提供相关服务：健身、美业、通信、验光配镜和银行服务。
M&G认为这些变化提高了商场的自我防护能力，同时也增加了客流量和顾客停留时间。" 然而仅仅增加食品和娱乐等服务并不意味着在长远有更高的收入，" 发言人说。" 过于饱和的餐饮商铺会在区域内对其他商家产生影响。重点是保持商铺的多样性，提高集聚能力，这样才能提高商铺盈利能力。
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