商务集群竞比高
近年来，武汉市掀起了一轮轮地标竞赛的高潮。随着地王的频频诞生，而后便是地标建筑的相继横空出世，在武汉的两江四岸，江南江北竞比高。
在绿地集团武昌滨江“绿地国际金融城”606米超高层地标的建设施工刚出正负零时，新世界集团拿下了汉口滨江二七地块，拟再建一座超600米的新地标。新世界地产称，将投入100亿元，建设包括600米以上“汉口沿江第一高楼”在内的城市综合体“周大福金融中心”，取代目前位于武汉CBD的在建的武汉汉口第一高楼“武汉中心”（设计88层438米），与武昌滨江的绿地国际金融城606高楼隔江而望。
而在新世界集团拍下这块地之前，武汉二七滨江地块的拍卖，却因原规划为纯商业用地，同时地价很高而遭遇流拍，原本整体打包的地块不得不采取切割出让，切割后该地块由纯商业用地变性为住宅加商业，在经历多次延期后，最终以14.75亿元的底价入市出让。
从对这块地最初的规划，可以看出武汉市政府的要求和意愿，那就是高度超过600米的纯商业综合体。后来，在不断流拍中，面向市场,迫于企业的质疑与压力，武汉市政府不得不把纯商业改为住宅加商业，但其追求的600米以上的高度却并没有变。
据武汉市政府一位人士向本报记者透露，近年来，武汉市吹响了建设国家中心城市、复兴大武汉的号角，为充分发挥地方政府的能动性与积极性，武汉市把权力下放到各个城区，而各个城区政府在招商引资中，存在着互相竞争，为了吸引海内外的投资者，则使出了浑身解数，用上各种招术。
位于武汉两江四岸的各个城区，为迅速提升区域形象，崛起了一座座高端商务集群：从武汉建设大道金融街到王家墩CBD，从武昌滨江商务区到汉口滨江商务区，从武汉汉正街文化服务区到万达中央文化区、武昌中南路与中北路商务区，武汉市各区在一轮轮攀比与竞争中，纷纷追求高大上，一座座超高建筑拔地而起，鳞次栉比，竞比天际线。于是，武汉高端商务楼的市场供给量呈现爆发式的井喷。
李国政说：“从商业地产过剩的源头上来看，地方政府确实有责任，有些区域政府是从自己区域工作的角度出发，仅以自己区域的财政税收、商务环境来考量，而不是从城市发展全局的需要来制定城市规划与建设指标，这就势必会产生重复建设，而造成整个城市社会资源的浪费。”
不少地方政府认为，所谓“种下梧桐树，引得凤凰来”，有了商务中心就有了产业，有了产业就会有税收，然而，往往却事与愿违。
4月7日，世邦魏理仕发布《2016第一季度武汉房地产市场回顾与展望》：一季度，受经济增长放缓大环境影响，武汉全市写字楼净吸纳量仅为4.6万平方米，为3年来最低。
由于外资扩张趋于谨慎，国内写字楼市场需求仍以内资为主体，并且对金融业的依赖程度较强，但由于去年以来国内金融行业面临P2P的调整与洗牌，造成对写字楼市场需求的进一步下滑；而从企业对甲级写字楼的需求面积方面来看，则以中小面积为主，且有逐步减小的趋势，而办公面积达3000平方米以上的企业仅占市场份额的2%。
在接受本报记者采访时，世邦魏理仕分析师钱琦琦认为：未来三年，武汉写字楼空置率将上升到30%~35%。
李国政认为：“从大的经济环境来看，近年来，中国特色的政府公务消费大量压缩，对高端餐饮及奢侈品的消费大幅下滑；电商的迅猛发展，让人们的购物消费习惯发生很大改变，对商业实体店产生巨大冲击；而各种新型商业业态、新模式应运产生，对城市商业实体空间的需求却呈现逐年递减的趋势。多种因素叠加，商业零售业及写字楼的空置将会有逐步恶化的趋势。”
集体请愿“商改住”
肖汉昌说：“城市商业建筑的规划与建设，可以适度超前，但要与武汉市的社会经济整体发展速度相匹配，也要符合城市商业与商圈发展现状的需求。武汉市不能一味地与国际、国内一线大城市攀比。”
事实上，武汉市对商用物业及写字楼的吸纳力并非如有些人想象的那么高。而过量的商业开发如不及时刹车，继续任其发展，将可能导致空铺成群、商业同质化严重、写字楼空置率居高等一系列问题。
市场的冷暖企业家早已明察。在今年武汉两会上，湖北省房地产业协会副会长、钰龙集团董事长喻惠平向武汉市各界领导直接谏言：武汉市商业地产库存巨大，急需利用政策，从规划龙头开始进行“商改住”，从商业地产供给侧进行结构性调控。
在两会议案中，喻惠平一针见血地指出：“首先，武汉市人民政府要认真研究全市开发项目规划指标的调整问题，适度将有些商业项目调整为住宅；而对武汉市已经挂牌地块的商业规划指标，在通过企业申请、部门核实后进行调整，根据实际情况，允许商业指标过剩的项目，将挂牌时的商业指标合理改为住宅指标；第三，针对不同区域的开发项目，结合各区域发展实际，科学合理确定规划相关指标，切忌一刀切。做到城市相关规划配套指标的设定与我市现阶段经济发展水平相适应，以保障武汉商用不动产市场的持续健康稳定发展。”
今年以来，武汉市房地产开发企业协会也不断收到房地产开发企业的反映，武汉商业地产市场供过于求、无序竞争、恶性竞争等问题在不断继续恶化。尤其是随着住宅限购政策的解除，2015年以来，武汉住宅市场交易呈现井喷式的上扬，而商业地产市场却全面遇冷，商业与住宅出现了“一半是海水、一半是火焰”的巨大反差。
很多房地产企业普遍觉得项目商业指标过大，湖北人信地产董事长李晓明、汉正街控股集团董事长胡承启等纷纷迫切要求“商改住”，一致要求对全市已经挂牌地块的商业规划指标在通过企业申请、部门核实后进行调整，并强烈希望这个意愿能得到政府主管部门及武汉市政府的高度重视。
肖汉昌告诉记者：“本着反映企业诉求、推动行业发展的宗旨，我们协会将及时反映企业心声与意愿，代表多家房地产企业向政府请愿‘商改住’。”
而“商改住”并非武汉房地产企业的创新。从2015年下半年开始至今，全国已经有福建省、辽宁省、四川省、云南省昆明市等省市，陆续出台了“商改住”的相关政策。例如，辽宁省出台措施规定，已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途或调整商住比例；而福建省的措施是，允许未开发的非住宅商业项目，申请用途、规划条件变更，商业办公用地转为商业住宅用地。从以上几个省推行“商改住”后的市场表现看，均为消化商业地产库存起到了积极作用。
本次武汉房地产企业向政府请愿“商改住”，其愿望能否得到政府的接受并得以实施呢？
本报记者为此电话联系了武汉市房地产管理局副局长陈新政，陈新政说：“企业申请商改住的愿望可以理解，但无论从政策制定面，还是具体市场操作面，都具有复杂性，这也为政府规划部门带来了新的课题。”
李国政说：“在这一波商业地产高库存的产生过程中，从源头上分析，政府是有责任的，因而从规划龙头开始，实行‘商改住’，压缩商用物业供给量则是应急之策，但‘商改住’的初衷与愿望是好的，而具体城市的哪些区域、哪些项目可以改？如何改？政策的操作与执行如何做到公开透明、合理公正，同时也要避免市场寻租行为，这值得认真思考与探讨。”（中国房地产报）
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