“时代广场的情况，目前可能压力大一些。事实上，铜锣湾的竞争一直比尖沙咀激烈。海港城本身因为规模大，过去积累的基础好，在尖沙咀的竞争力比较强，无论什么情况都比较稳定。”吴天海表示。
资料显示，时代广场拥有一个建筑面积94.3万平方呎17层高的直立式商场，以及两栋分别为46层高和39层高的写字楼，总建面103.3万平方呎。
而它要面对的竞争对手就有香港置地铜锣湾世贸中心、名店坊、崇光百货（Sogo），还有希慎兴业运营的9座办公零售综合体，总建筑面积超过382.5万平方呎。
尽管时代广场去年已积极调整租户组合，例如迎来了Louis Vuitton的登场与LOEWE扩充店面，但整体收入仍下跌了10%，营业盈利下跌了14%。
不过时代广场的出租率亦没有落下风，项目商场部分期末出租率攀升至95%，办公楼出租率维持在90%。
以下为九龙仓置业地产投资有限公司2025全年业绩会问答实录节选：
现场提问：您开头提到零售复苏，但人流增长未能反映在利润提升上，今年是否持续这种情况？刚才PPT提到商场续租租金比较艰难，这个趋势会持续多久？今年会不会继续下跌？第二，如何看中东局势？
吴天海：作为商界一分子，我个人觉得这次的中东危机可大可小，甚至可能比1970年代的石油危机更严重。其实2025年甚至之前，乌克兰和加沙已经有战事，但那两个战事对香港影响没那么大。
这次无论是经济上还是地域上，对香港的打击似乎更切身。大家已经看到油价上升，包括石油价格上升，意味着电费可能上升。这两个都是重要产品，会影响一系列商品价格。通胀会不会加剧？如果通胀加剧，原本大家普遍预期利率有下调空间，现在这个下调空间会不会消失甚至利率有上升压力？这一系列因素都会对香港经济造成影响。
今天才3月10日，我完全无法预测伊朗局势的最终结果。
我们能做的，就像整个行业一直在说的：尽量降低我们的杠杆，来应对经济和市场上随时可能发生的事情。这本来就是我们的一般政策，现在会更加加强。
至于租金走势，其实租金从去年开始已经有轻微下滑的趋势。因为租金始终是滞后的，过去两年零售销售额低迷的时候，新续租租金一路向下。这次中东局势的影响也是持久的，恐怕租金的下行或将持续。
现场提问：刚才提到会继续减债，有没有新的目标？这次业绩受投资物业估值影响比较大，今年会不会继续有资产减值压力？您怎么看香港整体写字楼的价值？
吴天海：写字楼整体市场压力都很大，无论是租赁还是自置物业，都面临整体供求问题。
供求关系在目前，甚至从疫情以来，大家都知道供应过剩已经很严重，尤其是在我们两个主要物业，海港城在尖沙咀，时代广场在铜锣湾，周边都有新的写字楼项目出来。
供应增加，需求呢？过去一年需求是多了，但暂时看来还推不动租金。
这次中东的危机，有人可能会说给香港带来新的机会，因为有些资金甚至企业之前可能去了迪拜或其他地方，会不会因为中东局势而回流？又或者有些资金本来考虑搬过去，现在会不会回流？这个可能性是存在的。但我们现在看，2026年的整体市场，恐怕还是有很多变数。
至于写字楼估值或者所有投资物业的估值，其实不是我们说了算，是独立机构评估的。他们会考虑很多因素。我认为估值和租赁市场是有滞后关系的，不一定马上反映。
过去几年香港租金持续受压。如果跟我们九年前的高峰比较，我们整个收租物业组合的估值大概跌了10%。但整体租金水平与估值之间并不是直接对应的关系。
负债方面，我们没有特别的目标。但我们过往每年都能减债十几个亿，我希望一切正常的话，能够继续有类似的减债幅度。
现场提问：刚才您说外围环境比较复杂，但看你们的年报，下半年特别是商场的数字其实有些增长。是不是受惠于下半年的一些特别因素？可不可以讲清楚一点零售租金的走势？另外，时代广场收入跌幅比较大，今年会有哪些大的调整策略？
吴天海：首先，关于下半年的数字，我建议你不要太过注重下半年六个月的数字，因为短线有时看不准。有些数据如果6月30日或12月31日到期，会有一些时间差。但整体来看，上下半年的大趋势其实差不多。
香港整体零售大约从5月开始回升，但最初的升幅只有一两个月，到近两个月又有点反复。今年1月，其实我有点惊讶，因为去年1月是春节，今年1月不是春节，这个跨年月份的数据有点不太容易直接对比。还是等多看几个月的数据再判断有没有趋势性的改变。
时代广场的情况，目前可能压力大一些。事实上，铜锣湾的竞争一直比尖沙咀激烈。海港城本身因为规模大，过去积累的基础好，在尖沙咀的竞争力比较强，无论什么情况都比较稳定。
但所有商场都需要不断调整。尤其我们的物业比较旧，有些方面需要持续优化。比如层高不够高的问题，我们可能用其他方法来弥补。不一定是大动作改造，有时需要小修小改，慢慢调整。暂时没有看到特别大的动作。
现场提问：您对今年零售市道的看法？去年已经有复苏，但今年开局怎么样？
吴天海：关于零售市道，今年1月、2月我们初步看到的情况还算可以。但始终要考虑变数。比如欧洲过来的游客可能会增加，但东方这边的游客可能会减少或者停留时间变短。所以这个变局，如果目前的开局情况能持续下去，其实今年整体销售我不希望太悲观。
不过我刚才讲过，二月份的销售如果影响租金，租金始终是滞后的。我们现在看到的租金压力，一部分是过去两年多零售销售额受压时定下来的租约，现在才反映出来。所以我想把两件事分清——我们并不是悲观。
来源：观点网 刘子栋
