来源：观点网 刘子栋
“海港城本身因为规模大，过去积累的基础好，在尖沙咀的竞争力比较强，无论什么情况都比较稳定。”吴天海表示。
一直以来，香港都是连接中国内地与国际市场的关键门户，是国际品牌进入中国市场的核心试金石，是中国旅客接触国际奢侈品的便捷窗口，同样也是不少国际旅客进入中国的首站。
而作为香港面积最大、九龙半岛最具标志性的购物中心，九龙仓置业旗下的海港城，连同位于铜锣湾的商业地标时代广场，向来是市场关注的焦点。
它们过去一年的表现如何？
首先来看市场大环境。根据香港旅游发展局1月19日公布的数据，2025年全年初步统计访港旅客约为4990万人次，较2024年增长12%，其中内地访港旅客约3780万人次，较2024年增长约11%。
另来自香港特区政府统计处2月3日公布的数据，2025年全年香港零售业总销货价值的临时估计为3805亿港元(约合人民币4329亿元)，较2024年同比上升1%。
这些数据，为九龙仓置业的业绩，打下了“大环境有好转”的基调。不过海港城、时代广场两个项目的表现依旧有差别。
在业绩报告中，九龙仓置业就总结称，香港零售市场表现虽然仍低于疫情前水平，但已呈现稳步复苏趋势，本港零售销售额自五月起录得温和增长。“海港城和时代广场加强体验式零售服务，并推出成效显著的促销活动，以深化顾客参与度并推动销售，然而人流增长却往往未能相应提升利润。”
同时，写字楼市场仍受供应严重过剩困扰，但租赁活动回暖，其中以金融机构的租务需求尤为显著，惟租金下行压力并未缓解。
“集团的写字楼组合凭借优质资产、黄金地段和卓越管理的优势，维持90%以上的出租率，并实现超过80%的续租率。”该公司称。
减债抗风
反映到业绩上，作为坐拥海港城与时代广场两大巨擘的“收租王”，九龙仓置业2025年收入微降1%至128.15亿港元(约合人民币145亿元)，营业盈利减少4%至93.49亿港元(约合人民币106亿元)。
若计入投资物业高达105.28亿港元(约合人民币119亿元)的重估减值净额影响，股东应占亏损达到42.57亿港元(约合人民币48亿元)，而2024年同期则为盈利8.91亿港元(约合人民币10亿元)。
但如果撇除投资物业重估减值的影响，九龙仓置业基础净盈利则能同比上升5%，录得64.56亿港元(约合人民币73.4亿元)。
这一指标的提升，来自九龙仓置业在2025年选择了最为稳妥的生存姿态，收缩防御、淬炼内功，即控制面对波诡云谲的市场，配合香港利率回落，主动控制自身的负债与利息开支。
资料显示，期内九龙仓置业财务支出减少25%至13.59亿港元(约合人民币15.4亿元)，负债率降至17.2%的历史新低水平，实际借贷年利率从2024年的5.6%下降至4.1%。
早在2025年年初，公司董事会主席吴天海就曾表示，减债仍然是集团重要方向。目前来看，任务得到顺利推进，“借贷利息开支大幅下降，完全抵消了集团收入和营业盈利的温和跌幅。”
另一方面，作为基本盘的投资物业板块，收入微跌1%至106.53亿港元(约合人民币121亿元)，营业盈利微跌2%至89.04亿港元(约合人民币101亿元)，截至年末整体出租率92%，整体表现平稳。
更重要的是，九龙仓置业依靠稳定的投资物业板块，年内继续保持现金流为正。
业绩期内，九龙仓置业录得93亿港元(约合人民币105亿元)的营运现金流入，主要来自租金收入。加上25亿港元(约合人民币28亿元)的营运资金变动，营业业务带来的净现金流入为68亿港元(约合人民币77亿元)，较2024年的63亿港元(约合人民币71亿元)要高。
“面对复杂多变的外围环境，集团将继续维持低负债比率和稳健的财务状况，以应对未来挑战。”该公司表示。
旗舰表现
拆解九龙仓置业的主要业务，其持有香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。
其中，最重要的是海港城和时代广场。
海港城是超级巨无霸综合体，拥有840万平方呎总楼面面积，包含211.7万平方呎的零售商业面积，总建面456.3万平方呎的10座甲级写字楼，其余3间国际级酒店、256间服务式住宅单位、会所及国际邮轮码头占172.9万平方呎。
就地理位置和体量来说，海港城在香港难有对手，因此维持空置率至少问题不大。2025年末，海港城商场出租率较2024年的94%微跌至92%；办公楼出租率则上升至91%。
期内，海港城（包括酒店）的总收入增加1%至92.24亿港元(约合人民币105亿元)，营业盈利亦增加1%至72.44亿港元(约合人民币82.14亿元)，分别占九龙仓置业收入72%及集团营业盈利77%，重要程度继续提升。
在此背后，主要原因是海港城保持了稳定且均衡的商户组合。包括海港城商场临广东道一侧，素有名店街之称，这段长达530米的临街步道仍然聚集了全港最优质的奢侈品牌店铺。
据了解，继2024年进行了双位数的品牌焕新调整，2025年海港城继续保持了相同的品牌调整力度。
据透露，年内Louis Vuitton在海港城的香港旗舰店扩充至四层，当中新增专为VIP而设的楼层；CHANEL BEAUTé的门店亦进行了扩充。
同时多个内地品牌亦进驻海港城，包括老铺黄金，Urban Revivo、高端美妆品牌毛戈平和湘菜食府湘上湘等。
另外根据海港城官网以及微信订阅号，去年下半年以来海港城进驻或进行了调整的主要品牌还有意大利奢侈品牌Valentino、国货高端美妆品牌MAOGEPING 毛戈平、法国运动品牌AIGLE、美国高端婴童服饰品牌Milkbarn、法国高级厨具品牌 Le Creuset、FILA旗下儿童服饰品牌FILA KIDS、纽约的时尚鞋履与包袋品牌Dolce Vita；以及美国先锋鞋履品牌Steve Madden、高端户外品牌集合店The Holiday Project，钟表品牌Blancpain宝珀、Rado雷达表、IWC万国表等。
餐饮方面，则有台湾茶饮品牌UG TEA、来自日本的意大利餐饮品牌Parmenara Premium、摩洛哥咖啡品牌Bacha Coffee夿萐咖啡等。
如果说，海港城凭借得天独厚的条件维持了稳健的业绩，那么时代广场要面对的挑战就多得多。
