然而，根据新城捉襟见肘的现金流情况，意味着在2025年及未来一段时间，新城的开发业务和商管业务都很难看到增量拓展的空间。
正是基于这种环境，新城双轮驱动模式发生转变，转为以商养住，由商管业务给开发业务进行输血。
2024年，新城控股实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%。
期内，新城控股新开吾悦广场15座。截至报告期末，累计在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积1601.07万平方米，出租率97.97%。
其中，新城控股持有的重资产已开业吾悦广场为148座，管理输出的已开业吾悦广场为25座。
根据披露，期内，吾悦广场客流总量17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元(不含车辆销售)，同比增长19%，含车辆总销售额为966亿元。截至报告期末，会员人数4370万人，较2023年末增长32%。
在商业方面，新城控股计划于2025年实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。
现金流与融资
但相对于开发需要的庞大现金流支出，商管业务能够提供的经营现金流较为有限。
年报中显示，新城控股2024年经营现金流净额为15.12亿，公告中称因销售商品、提供劳务收到的现金较上年大幅减少。而新城控股于2021-2023年的经营现金流净额分别为219.8亿元、145.3亿元和101.6亿元，下滑速度较快。
对应的货币资金也逐年下滑，从2021年的552.3亿元、2022年的314.6亿元、2023年的189.7亿元，进一步下滑到2024年的102.96亿元，当中包括受限资金约37亿元。
不过，大体量的商业能够给新城控股贡献融资现金流，也就是吾悦广场的抵押。
2024年，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
截至2024年末，新城控股持有的投资性房地产余额为1214亿，其中1025亿已用于借款的抵押，意味着新增抵押的空间也有限。
2024年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元。2024年末净负债率为52.44%，期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元。
新增融资方面，据悉，2024年5月及11月，新城控股以中债增全额担保模式发行中票合计29.2亿元，目前该公司在中债增担保下发行的中票总额约76亿元。
另外，新城控股截至报告期末获得各大银行给予的授信总额度合计849亿元，其中新城控股及子公司已使用授信252亿元。
值得关注的是，近期有消息称新城即将发行美元债，投行目前对新城美元债券给出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。
据管理层透露，2024年，新城控股共计3亿美元境外债到期，将根据债务到期时间做好资金安排并积极把握各类融资机会，确保债务到期偿付。
新城控股在公告中表示，未来将实施一系列措施以减轻资金压力及改善财务状况。第一，进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负债本息偿还的重要来源。
第二，继续借助金融政策支持，增加经营性物业贷融资、增加公开市场债券融资、积极推进消费类基础设施REITS的注册发行、积极参与不动产相关的创新融资，同时积极推进股权类融资，增加资本和资金，调整资产负债结构和降低资产负债率。抓住市场止跌回稳的机会，恢复和提升主体信用融资，与资产信用融资相互补充。
第三，抓住收储政策的落地机会，采用多种方式盘活存量资产，增加现金来源；第四，继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，平滑工程款和材料款的支付，确保各项目施工有序进行。
来源：观点网 陈玲
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