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资管之路展望
近期，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》通知。这为商业地产REITs的发行提供了新机遇，有助于盘活市场存量资产。
对此，不少企业持积极态度，表示会研究推动旗下项目实现REITs发行。华润置地就是其中之一，在今年3月底发布的2022年报中，其明确提出要启动商业私募、商业公募REITs及产业公募REITs方案，释放经营性不动产资产的价值。
一般情况下，商业地产REITs发行需要经过资产重组和股权转让两大环节。在资产重组阶段，房地产开发企业将面临着较高的土地增值税。
虽然商业REITs的发行并不容易，但若成功发行将有诸多利好。对于专注投资与运营的企业而言，能获得盘活存量的金融工具，还能借助资本市场的定价功能，提升持有型资产的价值，进而达到优化资本结构，实现资产运营的长期发展目的。
观点指数认为，未来华润置地发行商业REITs或许会更多采用自持+出售结合的运营模式。一方面，其可以通过公募REITs提升项目股权流动性，加快资金回笼速度；另一方面也能作为原始权益人参与战略配售，持有部分REITs份额，后续持续输出品牌和运营管理能力，获得商业物业运营带来的租金分成，甚至是资产增值带来的收益。
而此前由于国内商业地产领域尚未开放公募REITs的试点，最常见的资产证券化工具为CMBS和类REITs两种。华润置地已发行的资产证券化产品也以这些类型为主，发行的多单产品也让其释放了部分资产价值，并具有一定经验。
在发行商业REITs的条件上，观点指数认为，华润置地旗下的优质底层资产具备较好的基础，有较大的资产优势。REITs价值与底层不动产的租金收益、价值增值以及收购和处置的投资收益等关系密切，而华润置地目前有包含万象城、华润大厦、万象汇等在内的不同类型运营成熟的项目。
如以申报发行基础设施REITs的相关收益指标来看，消费基础设施项目一般属于非特许经营权、经营收益权类项目，这类项目要求预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
以华润置地最为擅长的零售物业来看，资产质量较为优质。财务数据显示，目前华润置地置地的购物中心回报率处于较高水平，2022年最新的回报率为8%，近年来也保持较为稳定的趋势。
数据来源：企业披露，观点指数整理
而运营数据表现同样不错，从运营平台华润万象生活在营购物中心的零售额来看，虽然增幅较2021年同期有所下滑，但表现稳健。2022年录得1264.4亿元，同比增长6%。
数据来源：公开资料，观点指数整理
此外，对于不同类型物业的前景，观点指数认为，当下的经济复苏带来的消费需求，有望推动零售物业现金流较快回暖。而写字楼的租金收入受经济大环境影响之外，还受到金融、科技行业等主力产业租赁需求的制约，酒店物业则缺乏定期租约，易受节假日等影响，收入较为不稳定。
因此，总体来看零售物业发行REITs的空间或许更大，而这正是华润置地具备较大优势的领域，其未来有望凭借优质资产获得更高收益。
来源：观点指数 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
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