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财报显示，截止2022年底，建发国际归母净资产为316.37亿元，应全部并表入建发房地产集团公司，并在扣除建发集团所占有45.35%股份后，进一步并入建发股份的房地产业务分部财报之中，约贡献172亿元归母净资产。
而截止去年底，建发股份房地产业务分部的归母净资产为216.65亿元，减去联发集团并表的归母净资产，基本与建发国际贡献的归母净资产接近。
也就是说，在建发股份房地产业务分布下面，主要有建发房地产集团及联发集团。而财报显示，截至2022年底，联发集团财报中少数股东权益达到190.98亿元，建发房地产集团的少数股东权益即使用建发国际大致来表征，也达到477.83亿元，合计达到约669亿元，相较于建发股份地产分部1283.69亿元总权益，少数股东权益占比至少达到了52.11%。
而考虑到建发集团的持股比例，实际上少数股东权益占比要更高。而建发国际公布的销售权益比基本在70%左右，与股权比存在较大出入。此外，2019年至今，建发股份房地产分部的归母利润占比实际也是在持续下滑的，从50%下滑至30%左右的水平。
因此，我们可以从两个方向来思考，其一，由于归母净利润占比与归母权益比接近，建发股份房地产分部的销售权益比或存在水分，严重不匹配其少数股东权益的比例。其二，销售权益比不存在水分，但少数股东损益占比明显畸高，或存在少数股东损益存在明股实债的情况，其收益率或明显超过归母股东的ROE水平。
为维持销售排名 需大力拿地
2022年，建发股份房地产总销售金额2097亿元，同比微降3.6%，其中子公司建发房产销售金额1782亿元，同比逆势增长1.6%，行业排名升至第10，实现逆袭。
由于项目利润较低，内生造血能力远不能满足企业在规模快速突击阶段的财务需要，且土地储备并不算充足，因此加快周转成为建发的选择之一。
截至2022年末，建发土地储备为2362.21万平米，对应货值 3368.4亿元，尽管在一二线城市货值占比约70%，但相较于2022的销售额来说并不算充足。为了维持销售排名，建发必须持续拿地并加快去化，并循环往复。
建发全年总拿地62宗，全口径拿地金额1030亿元，拿地/销售金额比例为49%。一二线拿地金额占比92%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个优质项目，其中子公司建发房产全口径拿地金额814亿元，排名行业第4。
可以说，建发是2022年土地市场表的最为激进的房企之一，但拿地均价较2021年大幅上升至接近2万元/平米，甚至已经接近全年的销售均价。
凭借着厦门国资的股东信用背景，以及供应链贸易业务高周转的物流和资金，建发股份的流动性并未遇到大的困难，这也成了其近年来持续维持高拿地力度的原因。自2017年以来，建发股份的平均拿地强度（权益口径拿地金额/销售金额）高达72.54%，并通过快周转在销售端实现逆袭。
值得注意的是，建发2022年的新增土储去化前景如何？仅有15%毛利率的开发业务盈利前景又如何？没有利润、甚至亏损的规模有何用？
来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2]
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