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准确的说是从2014年起，华夏幸福开始大面积在异地复制其在环京所谓成功的产业新城模式，2014-2020年，华夏幸福在环京区域的收入占比从96%减少至2020年的51%。在2015-2018的4年间新拓展了57个产业新城，基本都在京津冀之外的区域。相较扩张最凶猛的2018年，2002年至2014年的12年间总共才开拓11个产业新城。
站在今天的维度来看，产业新城或许可以帮着拿地，但是这一个十足的资金黑洞，需要慎之又慎。但华夏幸福和王文学还是急功近利了，激进的全国化扩张导致公司应收款从2014年的51.37亿飚至2020年的631.42亿元；经营活动现金流累计净流出733亿元；融资总额从2014年的301.95亿元飚至2020年的1952亿元，以至于如今需要解决棘手的两千亿金融负债问题。
纵观中国房地产的TOP20，有不少双轮驱动，甚至三轮驱动的房企，但除了华夏幸福，没有一家头部地产公司走的是产业新城的路子。随着标杆项目固安产业新城的易主，也或预示着产业新城模式前途未卜，按照王文学的原话：干到今天这步，我愿赌服输！
实际上，华夏幸福产业新城模式全国化折戟似乎也有其必然性。早在2018年我国城镇居民人均居住面积就约40平米/人，正当大家不再缺房子时，华夏幸福还在蒙眼狂奔，去化难、招商难接踵而至，环京限购、布局商业重资产只是加快了这个过程。
华夏幸福还有多少资产可供偿债？
2020年底，华夏幸福总资产最高达到了4887.62亿元，随后在过去两年有所下滑，今年半年报显示总资产降至4239.07亿元，但体量依然庞大。不过，华夏幸福的负债也同样庞大，总负债达到4043.22亿元，算下来资产负债率高达95.38%，股东权益只有195.85亿元，归母权益更是仅有41.52亿元。
从账面上看，资产稍微折价个1%，华夏幸福就资不抵债了！如果考虑豁免的债务利息及罚息107亿元、未体现在账面上资产的减值（1343亿存货、1327亿元合同资产），华夏幸福或早已净资产为负了。
面对如此状况，债权人自然纷纷想让自己尽早在其他债权人之前抽身出来，但正如债务重组方案未能囊括所有债务一样，债权人之间或在自身利益上也面临着“囚徒困境”。
而华夏幸福的大本营、“龙兴”之地固安，由于其临近北京及大兴机场，自然成了众多债权人关注的焦点。半年报显示，目前公司在固安区域持有的待开发土地为50.22万平米，规划建筑面积为118.16万平米，一级土地整理面积为98.15万平米。
华夏幸福在固安的地产开发主体主要为廊坊京御房地产开发有限公司，而固安产业新城开发建设主体为三浦威特建设发展有限公司和固安九通新盛园区建设发展有限公司。华夏幸福2022年中报显示，截至6月底，三浦威特和九通新盛两家公司合计净资产为221.4亿元。
预计两公司能在一定程度缓解华夏幸福的债务压力，但对比公司合并净资产195亿元来看，债权人无疑将是几家欢喜几家愁，部分债权蒙受损失或难避免，华夏幸福还能把账面的卖出多少意料之外的溢价呢？投资人、债权人都翘首以盼，不过从目前的行业情况来看，难度很大。
来源：新浪财经上市公司研究院 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 华夏幸福 |
