七年时间，险资进退，金融街到底经历了什么？
【编者按】：从风光无限的本土大鳄到走入掉队行列，京派房企的这几年着实不好过。无论是因为规模化扩张行差踏错，还是因为债务高企陷入流动性危机，在非首都功能疏解的大背景下，他们曾经繁华喧嚣过，如今却空余一身落寞。
它曾是京派房企中最赚钱的公司之一，坐拥北京三环内400多亿自持物业，其大部分位于寸土寸金的北京金融街。
这家靠商业地产发迹的房企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下称“金融街”），如今却已规模掉队，负债缠身，持续亏损，几乎快要淡出公众视线。
就在不久前，股东大家人寿再度减持金融街股份，这已是今年下半年以来险资的第二次套现。而早在七年前，金融街曾是险资炙手可热的蓝筹股，屡获举牌增持。
2017年，金融街董事长高靓曾表示，小而美也可以活的很好，彼时的金融街，左手揽着有“中国的华尔街”之称的北京金融街，右手大幅进行扩张。
七年时间，险资进退，金融街到底经历了什么？
不增收也不增利
2021年11月15日午间，金融街公告称，股东大家人寿近期累计减持8421万股公司股份，合计减持比例2.82%，减持后股份数量为3.37亿股，最新持股比例为11.29%。
而早在今年9月6日至8日，该股东还曾通过集中竞价的方式，累计减持2981万股，占金融街总股本的0.99%。
对此，金融街内部人士接受时代周报记者采访时表示，“这是基于股东自身经营安排的考虑”。
据了解，自2019年7月以来，大家人寿一直在持续套现。被抛售股权的名单还包括中国建筑、万科A、欧亚集团、大商股份和招商银行。而与金融街同时被其减持的地产股还包括金地集团。
明源存量地产首席研究员艾振强告诉时代周报记者，随着调控的持续深入，地产板块估值不断下行，风险增大，因而“此番减持，可能更多是基于险资对地产行业前景不看好”。
而除了上述外部因素，金融街近年来飘忽不定的业绩也屡遭诟病。数据显示，其上半年营收54.73亿元，同比减少6.71%；归属上市公司股东的扣非净利润则仅有0.68亿元，同比减少46.67%。
“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常态，但金融街却是“不增收也不增利”。
该公司今年三季度数据进一步恶化：营收41.93亿元，同比下降9.84%；归母净利润5.1亿元，同比下降22.49%；扣非净利润-1545.99万元，同比下降103.83%，已呈现亏损态势。
纵观前三季度，金融街营收96.66亿元，同比下降8.1%；扣非净利润5271.7万元，同比下降90.08%。
对于净利润下滑，金融街内部人士的解释是，主要源于旗下德胜国际中心项目做了股权交易，出售价格变成了非经营性损益，“如果按照正常资产交易方式的话，该项目将直接带来16亿的收入和5.3亿的利润，反映到财报上的话，正常的收益在6亿左右”。
然而，投资者对其盈利能力的质疑自2019年就已开始，尤其是2020年新冠疫情期间，金融街营收更是跌破5年来新低，降至181.21亿元，扣非净利润降幅达89.98%，已沦为一支反弹乏力的破净股。
“金融街模式”得与失
金融街昔日的优势，却成了如今的劣势。
七年前，它曾被险资追着走。大家人寿的前身安邦系通过二级市场增持其股份至5%举牌，随后又用两年多时间持续增持，至2016年持股比例一度高达29.98%，成为其第二大股东，一度引发大股东反击。
而险资之所以重仓金融街，恰是看重其背后的国资背景、北京核心区优质稀缺资源、以及低估值和高股息。
金融街的母公司，是北京金融街投资集团有限公司（简称“金融街集团”），后者成立于1992年，以开发建设北京金融街为契机，逐步发展成为大型多元化产业集团。2000年，其通过与重庆华亚资产置换，成功实现上市。
东方证券2017年的一份研报将其优势概括为“金融街模式”，即：在一线城市和区域中心城市进行房地产开发，同时重点增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业，逐渐形成以商务地产为主导，适当增持优质物业，以住宅地产为补充。
简单说，“金融街模式”的先天基因是以商业地产开发运营为主，即通过开发城市核心区商业地产，增加商业配套，使地段实现增值，进而再开发周边住宅快速销售变现，用以补充商业地产长期运营所需的现金流。按照金融街自己的说法，即开发、自持双轮驱动。
然而，这种在北京CBD核心区、金融总部培育起来的“金融街模式”，就如同温室的花朵，一旦暴露在气候多变、环境复杂的外埠市场，能否凭地方优势胜出？这份研报也给出了担忧，比如：一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期怎么办？自持物业出租率不及预期怎么办？城市及土地储备的拓展不及预期又该怎么办？
现在回头望去，不得不说这是一份具有前瞻性的券商研报。它所提示的风险，竟然全都在这家企业日后所遭遇的困境中逐一应验了。
扩张路上遇人事震荡
从2014年起，也即险资不断加持后，金融街驶入了全国化扩张的快车道。
最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32亿元接盘潘石屹在上海的SOHO静安广场和海伦广场两个项目。次年7月，金融街又以88.15亿元竞得上海火车站北广场以北地块，刷新当年上海土地成交价格记录，斩获“地王”一枚。
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