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去年下半年至今，在新开项目不断加持下，新城吾悦广场规模得到较快扩张。截止2021年二季度，新城持有的已开业吾悦广场 97个，管理输出项目4个，此外还有4个处于交接过渡期的已签约吾悦广场。
2021上半年，吾悦广场为新城带来了较为可观的租金收益，实现商业运营总收入为39.38亿元（含税租金收入），2020年同期为22.78亿元，同比上涨近73%；对比疫情前，2019年同期租金收入为17.41 亿元，同比上涨126.2%。即使考虑疫情影响，整体增长仍然可观。
目前在营吾悦广场中，重资产项目依然占较大比重，但新城也在寻求轻资产方面的发展。新城首个轻资产项目于2017年开业，随后对外进行管理服务输出，但目前轻资产的规模相比其他企业还较小，在轻资产赛道中影响力还有待提高。
从目前情况来看，未来新城吾悦会维持规模优势，但在新增项目上，会更加重视轻资产输出。这或是项目规模和品牌发展到一定程度的必然选择。
重资产占据绝对比重，轻资产规模初长成
吾悦广场近几年快速扩张，2017年仅有23个自持项目，4个轻资产项目，而到2021年二季度，已达到97个自持项目，4个轻资产项目，实现了开业100个吾悦广场的商业目标。
吾悦广场遍地开花背后，是新城长期秉持的“住宅+商业”双轮驱动战略。利用住宅与商业之间的协同互补作用，以购物中心提升出售物业的去化速度和溢价率。同时，通过出售住宅为购物中心带来稳定客流，提高购物中心的客流量和销售额。这种模式的优点在于解决项目资金问题的同时，也为商场运营初期的客流聚集打下基础。
此外，从多个吾悦广场落地来看，进入的大部分城市均为三四线城市，部分项目虽然在一二线城市布局，但大多瞄准边缘城区等非核心区位。这类区位的商业竞争相对较小，在招商引入上的要求相对不高，进入后能迅速抢占市场，但销售额和租金的增长空间比较有限。
在目前项目结构中，吾悦广场重资产依然占据绝对比重，轻资产规模尚未实现太大增长。此外，由于现有项目基数影响，相信未来较长一段时间内重资产依然会占大头。
数据来源：企业财报，观点指数整理
无论轻重，规模增长给新城吾悦商业收益带来较大的增长。2021上半年吾悦广场总租金达36.67亿元，规模和收益在国内商业地产企业中占据一席之地。
细分项目看，2021上半年中，租金过亿项目有1个，为2012年4月开业的常州武进吾悦广场。除此之外，剩余项目中租金最高为0.77亿元。定位和布局决定了新城单个商业项目租金不高，整体租金增长对规模扩张依赖比较大。
不过出租率方面，吾悦广场在业内处于较优水平，租金有稳定保障。截至2021年上半年，平均出租率为97%，相比2020年的96%略有上升，处于行业前列。如将出租率划分区间，出租率90%以上项目占比超95%，其中出租率100%项目33个。
数据来源：企业财报，观点指数整理
吾悦广场的高出租率或与布局城市有关，首先是三四线城市竞争较小，此外定位中端购物中心对业态品牌等级要求不高，即使有品牌商铺退场，也能较快有新店进驻补充。同样采取快速扩张模式，与新城定位类似的万达广场，2020年平均出租率也达到99.4%。
以租金/建筑面积/时间计算项目平均租金可以发现，开业运营3年以上成熟期项目平均租金较高，约82.67元/平方米/月，1-3年及尚在培育期的1年以内项目，平均租金分别为69.98元/平方米/月、46.25元/平方米/月。
同比2020年H1，大部分稳定运营了一定时间的项目，均有一定程度增长。
数据来源：企业财报，观点指数整理
平均租金增长和企业的项目运营有较大联系，通过有效运营，可以提升销售额，获得更高租金收益，让项目整体竞争力得到提升。
值得注意的是，在新城吾悦广场扩张之际，也要考虑到商业竞争的可能性，特别是同个城市有与之定位类似的项目。
据观点指数统计，新城目前开业101个吾悦广场，布局在全国76个城市，其中与万达广场布局城市重合的有49个，相似的定位和业态会产生一定竞争，尤其在消费客群和消费力有一定容纳限度的中小城市。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 新城吾悦 |
