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龙光集团加大“去家族化”力度 高层频繁闪离

  增加储备粮是全国扩张的“加速剂”,龙光集团曾在2014到2016年间在深圳公开土地市场砸下300亿元;2018年年龙光地产总计耗费约100亿元,并购了位于深圳华侨城片区的原康佳厂房地块,建设新总部大楼。

  今年龙光扩储拿地的速度更加激进。今年5月,经过激战将近两个小时,举牌超过190轮,龙光击败万科+特建发的联合体抢到深圳“地王”。6月8日,成都集中供地第二天,龙光集团拿下天府新区鹿溪智谷片区的2宗地;6月15日,龙光以总价14.12亿元,折合楼面价2万元/平方米拿下斩获南海大沥宅地。

  值得注意的是,由于过于依赖大湾区、销售区域集中度依旧较高。2020年,粤港澳大湾区完成销售金额715.38亿元,是公司当年销售总额的59.3%。公司在粤港澳大湾区积累了大量土地储备。2020年,公司总土地储备建筑面积7125.09万平方米,粤港澳大湾区占比69.6%,较上年增加8.6个百分点。

  区域布局单一的失衡风险,正在让龙光加大调整力度。去年,龙光进入上海、宁波、南京、温州,加码长三角;同时,在西南地区也在加注,比如去年4月以总价9.1亿元竞得天府新区70.4亩优质地块。据年报,西南区域作为龙光的第二业务重镇,2020年的新增土储152.1万平米,多于同期大湾区的新增土储。

  截至2021年2月,龙光集团总土储面积达7200万平方米,总土储货值12322亿元,其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%。

  为了增加土储,龙光开年便频繁发债。今年年初,龙光集团成功发行7年期美元票据,刷新年期票息双纪录;今年4月,龙光集团公告称,拟发行3亿美元于2025年到期年息4.25%的优先票据。

  知名地产分析师严跃进认为,龙光属于这两年投资拿地比较积极甚至是激进的企业,一方面必须肯定其投资胆识,但另一方面也要注意到,企业在高歌猛进时,是很容易出问题的,需要积极研究企业的投资模式,及其背后的风险。否则后续若政策调控,压力会比较大。这种大规模增加土地储备的做法,也容易侵蚀盈利空间。

  数据显示,2018年至2020年,龙光集团盈利水平缓慢下滑,毛利率从33.73%降至30.01%,净利率从20.38%降至18.82%。

  拓展布局城市更新

  2020年,在土拍市场竞争日趋激烈的局面下,龙光积极强化城市更新资源获取方式,新增城市更新项目31个,货值高达3003亿元。

  截至2020年年底,龙光共计拓展布局109个城市更新项目,布局于11个城市,可转化货值约7100亿元,其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。

  城市更新可以维持较低的拿地成本,带来更高的利润,龙光此前良好的盈利表现,正是基于这一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地环境和政策,有优质的本地资源。

  东吴证券表示,龙光集团城市更新具有“高价值、高增长、高效率”鲜明优势,将进一步加快孵化并提高利润贡献。

  尽管盈利水平有所下滑,但龙光集团财务依旧稳健,三道红线全面达标。数据显示,2020年,龙光集团净负债率为61.4%,相比2019年下降6个百分点;剔除预收账款的资产负债率为69.8%,相比2019年下降6.3个百分点;现金短债比为1.8倍。

  来源:长江商报 记者 赵洁

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