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标普称，这些低利润的项目大多已经预售，剩余项目价值50亿至70亿元。这些项目是在2016-2018年期间收购的，土地成本很高。它们主要分布在长三角的一线城市，这些城市面临着严格的限价令。由于此类项目的完成和确认，融信中国的毛利率从去年同期的24.2%下降到11.0%。
4月12日，惠誉也将融信中国的长期外国货币发行人默认评级（IDR）的展望从“稳定”下调至“负面”，并确认评级为“BB-”。惠誉数据显示，因为融信中国在长江三角洲的一线城市预订了一些项目，而这些城市实施了价格上限。该公司的平均土地储备成本增加了15%，达到7902元/平方米，占其合同平均售价的37%。
潜在资金压力和风险
截至2020年底，融信中国净负债率为83%，维持在70%-90%的长期管控目标内；现金短债比1.08，剔除预收账款的资产负债率也于去年降至70%以下，达成了“三道红线”中的最后一项指标，成功跻身“绿档”房企阵营。
花旗认为，成功降至“绿档”得益于融信对健康财务管理的聚焦与融资成本的稳定下降。据了解，融信去年平均融资成本已降至6.55%，新增融资平均利率为5.3%。
但标普认为，融信中国的土地补充需求仍将居高不下，可能会阻碍对债务增长的控制。截至2020年底，融信中国的未售土地储备总量约为1900万平米，标普预计仅能支撑两年左右的增长。而融信中国在2020年较激进的土地收购将导致在2021年土地购买支出的减少，2020年融信中国土地购买支出占合同销售现金收入的57%，标普预计2021年这样比例将降至45%-50%。
标普表示，这应该会导致融信中国在2021年更温和的债务增长，从2020年的719亿元人民币增至720亿-740亿元人民币。
此外，融信中国经营的9个重点城市都受到新的土地集中拍卖政策的影响。标普认为，这将导致未来一到两年内土地来源的不确定性增加，这也可能给融信中国的现金缓冲带来压力，因为新的拍卖政策可能需要更高的存款。
惠誉还提到，融信中国的非控股权益约占总股本的65%，在同业中处于较高水平。这反映出它依赖非控股股东的出资来为其扩张融资。这降低了融信中国对债务融资的需求，但也产生了潜在的现金损漏，并降低了财务灵活性，原因是非控股权益较低的房企可在需要时出售项目中的股权以降低杠杆率。
业绩报告显示，2020年融信中国非控股权益（也称为“少数股东”）为329.46亿元，占总权益65%，2019年非控股权益占总权益约60%。
安信证券一份研报称，融信中国非控股权益占比高于TOP30中位数水平39.1%，存在表外不确定性。
在非控股权益占比上升的情况下，融信中国非控股权益应占年内溢利却由2019年的27.29亿元，减少至60.93%至去年的10.66亿元。非控股权益应占净利润占总净利比例为30.5%，与权益占比的65%相差悬殊。
业绩报告解释称，该减少主要由于确认各项目（乃与非控股权益方共同开发）于截至2020年12月31日止年度出售物业的收益。
IPG中国首席经济学家柏文喜对时间财经表示，融信中国的非控股权益和对应的利润不对等，可能是由明股实债等表外融资手段所致。这一融资手段，是房企常用来粉饰财报的财务技巧，在隐匿房企表内负债的同时，也推高了房企财务风险。
时间财经就上述问题致函融信中国方面，截至发稿时间，暂未获得回复。
来源：北京时间财经 陈世爱 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 融信 |
