近期，房地产的分支领域——物业服务去年整体业绩增速和未来目标让资本市场信心大增。另一方面，商业地产的情况则不尽相同，过去这一年受疫情影响较大，国内商业地产的业绩普遍处于“寒冬期”。
世茂旗下专注商业地产开发运营的世茂股份于3月24日发布了2020全年业绩。这份业绩差强人意，亦能从中观察世茂股份未来几年的发展路径。
报告期内，世茂股份实现营收217.05亿元，同比增长1.19%，其中房地产销售收入202.44亿元，同比增长1.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）11.49亿元，同比下降1.52%。
营收表现并不突出，主要与过去两年世茂股份的销售增幅有关。据了解，世茂股份在2018年及2019年的签约销售表现一般，分别录得271亿元及244亿元。而2020年，世茂股份签约销售272亿元，同比增长11%，达成年度销售目标的101%。
换言之，近三年，世茂股份的销售业绩都在300亿以内徘徊，但在去年年中，世茂股份喊出“2024年实现千亿”的战略目标。
为实现这一目标，世茂股份还有多远的距离？它给出了答案，按年增长40%。因此，2021年，世茂股份计划合约销售380亿元。
此外，除了地产开发外，世茂股份的“双轮驱动”战略中的商业运营，今年的租赁收入（租金+物管费）将达到14.9亿元，实现同比增长30%。
3月25日，一名投资者出席了世茂股份业绩会之后透露，世茂股份管理层2021年对于实现千亿的战略目标并未改变，但不排除以后会实时调整目标。
利润考验
2020年，世茂股份综合毛利润录得76.73亿元，同比增长2.2%，综合毛利率35.35%，提升0.34个百分点，受疫情影响世茂股份的净利润录得32.49亿元，同比下滑15.43%，归母净利润15.5亿元（2019年为24.3亿元），同比下滑36.2%。
在疫情影响下，商业地产的利润表现似乎显得更“惨淡”些，归母利润跌超三成，市场更加关注这家企业何时能修复业绩。
上述人士引述许世坛在当日投资者会上的原话表示，利润表现有很多个角度去理解，去年可能是受疫情影响，和上一年相比评估增值减少比较大，可能有30%以上的降幅。如果不算评估增值这部分，世茂股份的核心净利润还是增长的。
世茂股份管理层进而解释道，去年归母净利润有所下降，主要因为2019年有评估增值10亿元，反映到报表上归母净利润大概为7亿元，入账的有些是全资公司，而2020年入账的恰好都是合资公司。
观点地产新媒体查阅年报发现，除了归母净利润录得15.5亿元外，少数股东损益还占了比较大的比重，首次超过归母净利润指标，录得16.99亿元。
报表显示，世茂股份2020年的所有者权益合计499.12亿元，其中少数股东权益录得238.24亿，归母权益260.88亿元。
以此计算，世茂股份的少数股东和归属于母公司的净资产收益率（ROE）分别为7.13%及5.94%，少数股东的回报率要高于上市公司股东回报率。
另外，世茂集团与世茂股份之间的历史合作项目不在少数。截至2020年底，世茂股份在营项目32个，其中属于世茂股份的有20个，属于集团的有11个，另有1个在营的轻资产项目。
有投资者向观点地产新媒体表示，根据世茂股份40%的销售增速，利润表现可能没有那么快增长，但是会是一个逐年缓释的过程。在资源投拓上会坚持量力而行，避免拿高价地，围绕八大城市群布局，保障利润率指标。
值得注意的是，这八个城市群也是世茂股份内部划分的八大重点区域，包括湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中和其他区域，其中湾区、苏沪、杭甬城市群的销售签约占比近7成，合计贡献销售187亿元，是世茂股份布局的重仓区。
“许总（许世坛）说了，集团能在世茂股份获取项目和资源上赋能，集团与地方政府进行了多轮沟通，锁定好的地块项目，未来通过TOD、城市综合体、商业运营管理等等来实现股份的增长。”
引述世茂股份总裁吴凌华的一句话，世茂股份的商业有多强，就决定了世茂集团的商业有多强，所以大股东对世茂股份的支持是显而易见的。
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