世茂股份的住宅收入已成主力，当初的不竞争协议似成空文。
世茂股份（600823.SH）的收入又实现了快速增长，2016年公司的合同签约金额还不到150亿元，2018年已经蹿升至271亿元。
在公司的销售构成中，定位于商业地产的世茂股份似乎换了主业，住宅销售已经成为公司最主要的收入和净利润来源，其与在港上市的兄弟公司世茂房地产（0813.HK）之间的同业竞争似有升级趋势。
在住宅项目上，世茂股份与世茂房地产多有合作，这从公司不断增加的少数股东权益就可见一斑。世茂股份也没有让兄弟公司吃亏，增长更为明显的少数股东损益让合作方获得了丰厚的回报。在逐渐消失的界限面前，两家公司似乎已经忘了最初的承诺了。
对于《证券市场周刊》的采访，截至发稿，世茂股份并没有回复。
同业不竞争？
日前，世茂股份发布销售公告。2018年全年，公司实现签约额271亿元，比上一年增长了25%，比2018年计划的240亿元签约金额增长了13%。
世茂股份是从2013年开始公布全年签约额的。根据销售简报，2013-2017年，公司分别实现合同销售金额130.05亿元、160.3亿元、177.1亿元、149.3亿元和216亿元。
在2017年之前，世茂股份的签约额涨幅并不明显，2017年和2018年实现了高增长。
在销售简报中，世茂股份仅仅是披露了销售金额，并未透露销售的构成。之所以如此说，是因为世茂旗下的两家公司——世茂股份和世茂房地产原本有着清晰的业务划分，但随着世茂股份的“越界”，这种泾渭分明的红线早已经被打破。
时间拉回到2009年，彼时，世茂股份通过增发注入商业地产项目。世茂集团的实际控制人许荣茂与世茂股份及世茂房地产三方签订了《不竞争协议》及其补充协议，明确了两家公司各自的“势力范围”，即世茂股份将致力于商业地产，世茂房地产将从事住宅和酒店业务；对于不可分割的地块，将由公司与世茂房地产成立项目公司，并由世茂股份绝对控股。
确立了商业地产的主业后，世茂股份并未透露商业地产收入所占比重，直至2012年开始公布。
2012年年报显示，世贸股份实现住宅销售收入20.33亿元，同比增长了131.67%；商业地产销售收入37.41亿元，同比下降14.57%。
不仅如此，住宅销售的毛利率为34.9%，落后于商业地产44.24%的毛利率，此时商业地产是世茂股份最大依靠。
2013年的情况类似。这一年，世茂股份实现住宅销售收入30.42亿元，涨幅接近50%，但商业地产收入大涨近70%达到63.36亿元，住宅销售40.95%的毛利率与商业地产38.78%的毛利率较为接近。
2014年住宅项目再度折戟。全年，世茂股份住宅地产销售实现营收35.67亿元，毛利率24.75%；商业地产实现销售收入81.1亿元，毛利率44%。
但在2014年，住宅销售已经开始展露超越苗头。2014年年报显示，在约160亿元的合约销售中，住宅销售112亿元，商业地产49亿元。一般来说，合同销售会在未来1-2年转化为公司收入，因此住宅反超商业地产只是时间问题。
果不其然，从2015年开始，住宅销售成为世茂股份的第一大收入来源。2015-2017年，公司分别实现住宅销售收入107.75亿元、81.19亿元和158.51亿元，毛利率分别为30.39%、31.99%和45.08%；商业地产销售收入分别为30.09亿元、45.57亿元和15.31亿元，毛利率分别为38.78%、33.26%和21.07%。无论是收入规模抑或毛利率水平，世茂股份的商业地产业务已经风光不再。
2018年上半年，世茂股份住宅销售实现营收79.27亿元，毛利率39.19%；商业地产销售收入35.34亿元，毛利率37.4%。2015年以来，即使最好的时候，商业地产的收入也仅是住宅收入的约一半水平。
在最初的“分工协议”中，世茂股份是以商业地产为主，最初公司主要收入也确实依靠于此。只是2015年之后住宅收入成为倚仗，数年前划分好的“楚河汉界”协议似乎已经失效了。
当然，世茂股份或许可以说，按照当初的约定，对于商业和住宅不可分割的项目，将由公司与世茂房地产成立项目公司进行投资、开发和经营，并由公司绝对控股。
因此，在目前“商业+住宅”的城市综合体项目渐受追捧后，世茂股份也应该受益于此。
根据世茂股份年报，2016年，公司30个开发投资项目中有10个“商业+住宅”综合项目、14个纯商业项目、6个纯住宅项目，2018年半年报的32个项目中有9个“商业+住宅”综合项目、18个是纯商业项目、5个纯住宅项目。2017年，上述投资项目的构成并未有明显变化。
也就是说，世茂股份商业综合体项目、纯住宅项目的数量变化并不明显。商业综合体尚且可以说是商业与住宅不可分割导致公司住宅销售增加，那么纯住宅项目又该如何解释呢？
根据2015年年报，世茂股份纯住宅项目主要位于环渤海的天津、青岛以及长三角的苏州、常熟和宁波等地。根据世茂房地产官网介绍，公司在环渤海的天津、青岛，长三角的苏州、宁波等地同样开发了物业项目。
在同一个城市同样开发房地产项目，这难道不属于同业竞争吗？而且，世茂房地产也并非没有介入城市综合体的开发。官网介绍，苏州项目其中的一个为苏州世茂运河城，该项目集住宅、商铺、商务办公、酒店、戏院及商业街于一身，楼面面积约152.83万平方米，其中商业部分面积约47.27万平方米，64.2%的股份由世茂房地产持有。
上市房企存在同业竞争的并非世茂一家，招商蛇口（001979.SZ）与招商局置地（00978.HK）同样如此。两家公司之前的划分原则是地域原则，其中招商局置地的势力范围城市包括佛山、广州等10余座城市，对于两家公司都未进入的区域，招商局置地有优先发展权。
保利地产（600048.SH）和保利置业集团（0119.HK）也是基本上如此划分的同业竞争原则，随着保利地产收购控股保利置业集团，两者之间的整合有效化解了同业竞争带来的掣肘。
近日，招商蛇口与招商局置地刚修改了原来的同业竞争协议，招商局置地将逐步开放不受地理限制的轻资产房地产业务，仍未涉及传统的房地产开发，保留了与招商蛇口的区别。
可以看出，地域和业务划分是房企划定同业竞争的基本原则，世茂集团也对旗下的两家兄弟公司按照业务确定了同业竞争的原则，可随着两家公司各自向对方的业务范围延展，这种泾渭分明的红线逐渐模糊，两家公司在业务构成和地域上都在向对方渗透。
正如世茂股份所言，对于不可分割的地块，将由公司与世茂房地产成立项目公司共同定性开发，公司不断增加的少数股东权益中的很大一部分即由世茂房地产构成。对于少数股东，世茂股份并未吝啬。
少数股东损益急增
2015-2017年，世茂股份的少数股东权益分别为51.94亿元、100.11亿元和128.8亿元，同期归母所有者权益分别为194.62亿元、198.05亿元和217.47亿元，两者之间的比例从约1：4到约1：2，少数股东权益占所有者权益合计数的比例明显提高。
利润分配有过之而无不及。2015-2017年，世茂股份的少数股东损益分别为8.73亿元、6.2亿元和14.89亿元，同期归属母公司股东的净利润分别为20.46亿元、21.19亿元和22.25亿元。2017年，世茂股份少数股东分走的利润占比已经占当年净利润37.14亿元的近40%。
2018年三季度末，世茂股份少数股东权益达到了211.12亿元，归母所有者权益为231.41亿元，两者近乎是1：1的关系了。在少数股东权益增加的同时，世茂股份的盈利来源逐渐转移。
2015-2016年，盈利最高的子公司苏州世茂投资发展有限公司和上海世茂新体验置业有限公司都是由世茂股份100%持有，前者2015年贡献10.37亿元的净利润，后者2016年贡献17.18亿元的净利润。2015年和2016年，世茂股份的净利润分别为29.19亿元和27.39亿元，两家全资子公司的重要性由此可知。
2017年情况开始转变。世茂股份在两家盈利过10亿元的公司中持股比例都在半数左右。南京世茂房地产开发有限公司（下称“南京世茂”）是世茂股份的重要利润来源，2016-2017年，南京世茂分别实现营收34.08亿元和35.08亿元，净利润分别为6.09亿元和11.29亿元。
年报显示，2016年和2017年，南京世茂的少数股东持股比例分别为25%和50%。
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