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完成内地收割后 九龙仓欲加注香港

  吴天海介绍,九龙仓分别在去年12月和今年2月斥资120亿港元和72.5亿港元,夺下山顶文辉道2-8号、9-11号(占50%权益)两幅土地。按规划,两幅地块将发展成可远眺整个港岛南区及海景的超级豪宅。

  年报称,九龙仓在山顶豪宅物业开发上经验丰富、战绩彪炳。Mount Nicholson项目年内一个分层单位以5.33亿港元售出;2021年出售的山顶道77/79号项目最新一宗成交价为5.58亿港元;种植道11号项目在3月初租出第一号洋房,月租金达135万港元,创下香港豪宅租价新纪录。

  囤地收益40倍

  年报表示,在中国内地发展物业中,集团占55%权益的静安壹号落成是亮点。

  据悉,静安壹号是由九龙仓集团打造,项目由4栋高层住宅和1栋写字楼组成。网上房地产数据显示,住宅部分于2018年开盘,商业部分则在2020年正式入市。

  有意思的是,静安壹号早在1993年就被九龙仓集团以土地批租的形式收入囊中。

  公开信息显示,1993年3月12日,九龙仓集团与上海静安区方面达成协议,以土地批租的形式拿下的该地块。熟地楼面地价为520美元/平方米,占地2.98万平方米,容积率4.7,使用年限50年。

  另据《每日经济新闻》报道,该项目拿地时间为1993年,不过地块在随后的10年里均归政府所有,直到2003年才交由九龙仓。

  换句话说,即使从2003年着手开发,九龙仓静安壹号项目的开发周期也耗费了约15年时间。

  值得一提的是,按1993年美元兑人民币1:5.76的平均汇率计算,该项目的楼板价约2995元/平方米。而静安壹号一期住宅销售均价为12.8万/平,二期均价12.9万/平,翻了超40倍。

  也就是说,对于静安壹号而言,土地增值所带来的收益,远远高于开发项目本身的收益。

  业内人士向观察者网表示,港资开发商擅长都通过土地增值获利。虽然旗下高端产品需要更多时间打磨,但“低吸高抛延缓开发”是香港地产商惯用的开发模式,可以使房企利益最大化。

  例如,李嘉诚的和记黄埔地产公司以21.35亿元总价拿下成都1号,十六年后卖了78亿;长实集团于2006年年底拿下上海真如板块的项目,十三年后才正式对外出售;新鸿基于2005年拿下上海顶级豪宅滨江凯旋门项目,六年后推出的项目一期,十五年后推出项目二期,多次陷入“囤地”漩涡。

  此外,从拿地到开发,港资开发商虽能以时间换取利润,却牺牲了规模。在克而瑞发布的2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜上,九龙仓以212.6亿元的操盘金额排名108位,远远落后于内地的后起之秀。

  来源:观察者网 文/解红娟 编辑/马媛媛

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