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五矿信托也是持仓大户。《红周刊》记者获得的资料显示，五矿信托的10多只信托计划均持有正源债。另外，“外贸信托-汇聚176号信托计划”、“长安信托-稳健196号信托计划”，“渤海信托广益22/29/65号”等多只信托计划，中海信托的“华溢纯债5/6/7号”等多只信托计划，国民信托的“稳鑫2号”，北京信托的“合利稳健理财010号单一信托计划”等等，均曾持有正源债券。
那么，还有哪些银行也牵涉其中？在彼时的债权人沟通会议上，正源负责人透露，正源地产的主要银行合作方是渤海银行和哈尔滨银行。而正是在哈尔滨银行10多亿元资金的支持下，才渡过了16正源01/02的回售危机。哈尔滨银行一直以来还被视为“明天系”旗下的资产。2019年11月，哈尔滨银行公告称，黑龙江国资委旗下企业通过收购掌握了公司48%的股份。当时，黑龙江国企的收购价为4.78元/股，远高于1.5港元的市价，但如今也跌至1港元/股左右，已被深度套牢。
高价接盘正源股份
质押套牢渤海银行
正源地产的债务危机，还严重拖累了旗下的上市公司。早年，地产行业尚存在A股实现证券化的可能，而正源地产也抓住机会试图借壳上市：2016年，国栋建设(600321.SH)曾发布重大资产重组公告，交易对手就是正源地产，但最终借壳未成功，于是又改为当时流行的“受让控股权”方式，以每股7元的价格受让了原大股东国栋集团持有的3.58亿股股份，总价25亿元。在正源地产成为国栋建设新的大股东后，上市公司实控人也变更为正源地产的实控人富彦斌。
彼时，重组借壳正大行其道，正源地产的受让价格相较市价溢价超过5成，凸显正源方面对后市的信心。然而随着其后A股市场监管强化，市场风格从“炒小、炒概念”切换至价值风格，同时房地产市场也再次进入调控周期，正源股份的股价从2016年底的10元高点一路下跌至目前的1.8元/股左右，这一变化让正源地产措手不及。
业绩方面，上市公司正源股份表现并不佳。2016年以来，其一直在亏损和微盈之间摇摆，而今年1月底发布的最新业绩预告披露，公司的人造板材、建筑施工和酒店等业务均受到疫情的严重冲击，预计2020年的扣非净利润预亏7.2亿~7.7亿元。
正源地产在2017年1月时，曾把其持有的3.58亿股股票质押给渤海银行大连分行，至今未解押。值得注意的是，渤海银行还是另一家环京地产巨头的债权人，2020年初，该地产商爆发债务危机，渤海银行为此当选了债委会副主席单位。
“地产调控+疫情”双重打击
房地产公司已成爆雷重灾区
就业务特色来说，正源地产主打二线城市。《红周刊》记者获悉，其起家于大连，获得的旧改项目成本低、面积大。其中，大连海汇公司是正源的核心资产，可开发总建筑面积约160万平米，受益于2018年开始的三四线城市房价的普涨，货值一度接近40亿元；正源地产在南京的项目“尚峰尚水”三期项目面积约6万平米，原本规划在2019年9月开盘，按照2.5万元/平米来估算、货值大约15亿元；正源在湖南的项目则位于宁乡，距长沙市30~40公里，面积近1200亩，参考周边的楼面地价，货值在20亿~35亿元之间。宁乡项目的资金合作方之一是华融湖南分公司，而华融湖南分公司已在2021年1月底申请对正源和正源湖南项目公司进行了财产保全。
正源债的兑付前景如何？前述持有正源债的私募人士向《红周刊》记者坦言，“感觉正源主观上应该还是想兑付，但肯定是想一把解决。如果不能一把解决、只是给债权人兑付一点点钱，对企业来说，也没太大意义。”
此处的“一把解决”如何理解？这位私募人士透露有两条思路：1.如果有战投入场、或房产销售超预期，回款能够覆盖全部本息，就有望全额兑付；2.有可能打折兑付。正源债的主承销商民生证券的相关人士则向记者坦言，民生证券也采取了诸多努力，但去年以来的经济环境，确实不利于债务问题的化解。
站在金融机构的立场上，不考虑有抵质押的银行，“其他机构也不能一直干等着，要走的流程还是要走的”。已有多家债券持有机构对正源发起起诉，或申请冻结资产。
正源地产并不是个案。2020年以来，地产行业排名前50的福建福晟等公司接踵爆发了债务危机。而在2021年初，环北京的一家知名开发商也宣告因债务问题过重正式成立债委会。这家开发商擅长产业园区和环北京业务，但2016年后在战略上屡屡犯错。在2月1日的债权人会议上，公司高管反思称：继押错雄安新区政策后，2017年后又遭到了地产调控政策的冲击，而产业园+PPP模式的建设和回报周期很长，尽管公司也试图向长三角、珠三角等地扩展业务，但“船大难掉头”，迄今仍有5成业务来自于环京市场。
上述房企在经营上既有失策之处，又叠加疫情的意外冲击，导致在2020年失去了加快去化和处置资产的时间窗口。对于2020年以来的房企频繁爆雷现象，易居研究院智库中心的知名地产分析师严跃进向《红周刊》记者表示，大型房企和中小型房企爆雷的逻辑不太一样：“大型房企的经营思路是很明确的，但是对于近年调控政策的风险评估和应对能力不足，尤其是对销售的降温情况估计不足，引发爆雷风险；而小型房企则是一直没有找到一条很好的转型路径。”
来源：红刊财经 记者 | 惠凯 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 正源地产 |
