后几年，首创置业将目光放在了调控相对宽松、且有发展机会的其他一二线城市。比如，2017年首进深圳、杭州；2018年首进广州、佛山和苏州；2019年首进新进东莞、厦门、宁波和郑州等。
只是这些首进城市中，并没有像“押注”上海一样坚决。据观点地产新媒体初步统计，上述三年期间首进城市合计总建筑面积为156.46万平方米，占期间总新增建筑面积1506.97万平方米的10.38%。
2020年，这些首进城市仍未能为首创置业的销售提供足够动力，京津沪销售贡献占比依旧保持在六成以上。
数据来源：企业公告，观点指数统计
新进城市贡献主要来自杭州、佛山、广州，分别取得销售额为51.47亿元、10.05亿元、10.39亿元，合计71.91亿元，占总销售额为10.15%。武汉、厦门、东莞三座城市到第四季度才有销售入表，占当月销售额1-2%，贡献微乎其微。
意识到当下城市布局结构现状后，首创置业开始有意加大粤港澳大湾区的投资力度。2020年3月份业绩会上，首创置业管理层称，大湾区一直是公司投资的重镇，目前为止在大湾区包括公司独自操作的项目和合作的项目已经有7个，强调会持续关注大湾区乃至广东省、海南省更多的投资机会。
“2020年会持续增加对大湾区的投资，无论是产业投资还是住宅开发投资都会进行关注和加强。”2020年9月份，首创置业将新产品体系发布会定在粤港澳大区核心城市广州，新产品体系首次应用于佛山项目中。
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但在披露的公告中，2020年期间，首创置业并未有大湾区城市新增项目。初步统计，通过招拍挂和股权收并购的方式，在北京、南京、重庆、郑州、浙江桐乡和江苏江阴等城市进行扩储，合计共获得建筑面积119.7万平方米。
“降档”进行时
2020年，首创置业似乎特别安静，无论是资本市场投融资还是土地市场上，动作都很少。造成这种现象的原因，很大程度上是资本沉淀、公司估值等原因，进而呈现出负债率高等问题。
简单而言，冰冻三尺非一日之寒，资金沉淀意味着长期处于投入高于产出的状态或者项目流转周期长，从经营现金流量表亦能窥见一二。
2017-2018年两年期间，首创置业经营活动现金流和投资活动现金流呈现较大幅度的波动；其中，经营活动现金流净额由2017年的44.54亿元下滑至-60.95亿元，投资活动现金流净额由2016年的-15.41亿元扩大至2017年的-78.48亿元，2018年为-117.22亿元。
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而在这段时间，首创置业进行了董事会“大换血”，以钟北辰、李晓斌、胡卫民及范书斌为核心的管理层开始接管公司，均获委任为第六届董事会执行董事，新一届董事会成员平均年龄为49.5岁。
其后，这家公司出现了历史性的转折点。2018年，首创置业提出“千亿价值生态圈”，并开始涉足长租公寓、文创产业地产等领域，与土地一级开发、商业地产、高新科技产业园等形成了多元化发展。
这些新业务几乎都是属于重资产类型，前期投入资金大，后期回报周期长。单纯依靠租金收入无法支撑长期发展，而此前首创置业的解决方式，主要是住宅开发业务作出让步、不断扩大融资以及出售项目股权。
可以看到，首创置业土储面积权益比不断下滑，由2016年的73.74%降至2019年的64.54%，2020年中期为63.68%。
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期间，负债水平也不断上升，总负债由2017年的1084.9亿元增至2019年的1432.28亿元，有息负债由664.55亿元增至946.71亿元；2020年中期均有所上涨，分别为1569.35亿元、1038.64亿元。
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按2020年中期业绩报告计算，首创置业踩中两条红线，属于橙档，剔除预收款后的资产负债率为74.86%，净负债率为157%，现金短债比1.35（现金流323.9亿元、短债239.8亿元）。
2020年，客观环境疫情与主观调控“三道红线”，都在告诉整个行业：“高杠杆不可取”。新的游戏规则下，首创置业很难选择以扩大融资规模支撑多元化业务发展，核心任务转变为“降档”。
早于2019年，首创置业就“将降负债”作为重要任务之一，年末实现资产负债率下降0.18个百分点至77.3%，净资产负债率下降15个百分点至154%。于年末，借助增发H股的方式获取资金，用于偿还部分计息债务。
出售项目股权作为另外一种“融资”方式，2019年期间，首创置业因此获取约63.18亿元资金。2020年，继续出售项目股权回笼资金，包括14.1亿元转让北京市石景山区西黄村地块项目公司43%股权予兴业国际、引入控股股东共同开发北京大瓦窑地块而获得13.8亿元增资等。
对于首创置业而言，出售项目股权可以减少资金沉淀，也是另一种实现销售变现的方法。这是一种常态化行为，因为这种操作，相对容易且具有主动权。
首创置业管理层曾表示，不管是卖资产或是卖股权，其实都是一种销售，“卖资产的同时也在买资产、买土地，把一些相对劣质的资产出售、变现，购买一些更优质的资产，也是优化资源配置的过程，房地产公司买卖土地和项目本身就是常态。”
还有一个好处是增加现金流的厚度，2020年中期财务报表显示，首创置业现金流从2019年末的270.35增加到323.88亿元。
不过，这一指标的增加还有一个原因，就是首创置业收缩了投资规模，采取更加谨慎的策略。
2020年3月份，首创置业称，将会选择稳健安全的土地投资策略，即以并购、产业联动等非竞争拿地方式为主，谨慎参与招拍挂市场。
上半年，首创置业新增北京、郑州、南京、重庆等6个二级开发项目，均由底价获得，总建面307.6万平方米，总土地投资额125.8亿元，投资规模收缩近50亿元。
钟北辰曾解释称，全部新增土储都是通过产业协同、战略合作与一二级联动等方式获取，低成本土地资源也是为了未来公司整体利润考虑，全年预计投资150亿左右。
此外，2020年11月份，李晓斌因工作安排调辞任首创置业执行董事一职，由黄自权接任。从现有消息可以初步获悉，李晓斌主要负责文创业务，黄自权更加擅长融资担保业务。
或许意味着，对于这条收入贡献不突出的业务线，首创置业有了新的想法。（来源：观点地产网）
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