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2021年物管上市潮还在继续。继新希望服务之后，德信服务、世纪金源服务相继递交港股上市申请。三家体量都未过亿平方米，其中德信服务最为特别。虽然背靠德信地产，但在管项目中第三方占比高达66%。拥有独立优势的同时，近两年的规模增长驱动却主要来自于关联房企的面积结转。是外拓陷入增长瓶颈，还是本身发展策略并不明晰？
区域性增强、第三方在管占比降低
德信服务背靠德信地产。截至2020年9月30日，公司订约管理226项合约，合约建筑面积为35.4百万平方米，覆盖中国12个省份的31座城市。在管面积为23.07百万平方米，就管理规模而言是一家中小物企。
但与一众冲击上市的物管公司不同，新浪财经注意到德信服务并未在上市前猛冲业绩，其在管面积增长不多。2018/2019年，公司在管面积分别为18.8百万平方米、20.6百万平方米。2019年新增在管面积1.8百万平方米，2020年前9个月新增在管面积2.4百万平方米。
尽管2020年新增面积较2019年有大幅提高，但对比同规模上市物企2020年前6个月新增数据：正荣服务在管面积27.8百万平米、新增4.8百万平米；鑫苑服务在管22.1百万平米、新增2百万平方米；弘阳服务在管18.7百万平米，新增2.9百万平米。同样是以住宅物业为主的物管公司，上述物企6个月的增量与德信服务9个月的增量差不多。
而目前资本市场对于低成长的物企并不友好。2020年中报数据一出，比如兴业物联、烨星集团作为迷你物企增量面积只有0.2/0.7百万平米，再比如奥园健康新增仅1百万平方米，上述三家去年全年股价分别下降43%、40%、13.7%。
具体到项目来源，德信服务的数据也不理想。截至2020年9月，来自德信集团及关联方的面积占比仅为34%，66%的在管面积来自于独立第三方。独立性较强本是优势所在，但该类项目2019年及2020年前9个月的新增面积为-0.15百万平米、0.69百万平米，增长缓慢。第三方项目占比也从2018年的78.1%下降至2020年9月的66%。
公司近两年新增项目主要来自于德信集团及联合开发，二者每年提供的新增面积稳定在1.8百万平方米。这与克而瑞披露的德信地产销售/操盘面积基本吻合，其逐年微降的数据侧面反映了关联房企的助力不高。截止2020年6月，德信集团的土地储备为15.7百万平方米，基本能保证短期内稳定的面积结转。
这样一来，德信服务的区域性或许会增强。数据显示，随着近两年新增项目以关联方德信集团为主，来自浙江省的物业管理服务收入比例同步从57.9%提高至67.8%，这其中存在新增项目多位于浙江省的可能。当然不排除由于第三方项目物业费从1.8元增长至2.2元，导致杭州区域收入增多的可能。但德信地产以杭州为大本营，新增项目大多来自浙江省的概率更大。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 德信服务 |
