利润率高的项目管理咨询费和租金收入占比快速提升了2.5个百分点，具体而言，项目管理咨询费在2020年上半年达到2.88亿元，而2019年同期仅为5656万元，净增长了2.3亿元。
这部分收入源于合作项目的操盘费用，且新力2020年销售权益的比例约为50%，相较往年继续有所提升，这部分收入或能进一步增加。另一方面，2020年拿地的权益比例约70%左右，这一比例提升有助于操盘项目的增加，帮助公司回流利润。
数据来源：企业公告、观点指数整理
毛利率与净利率的波动，或许更能体现新力近年来的管理上的改变。
行业毛利率下降已经成为一个大趋势，土地市场上的竞争与博弈愈发透明，两者之间比拼的甚至是小数点后的利润力差距。
从2016年24.7%上涨到2018年的37.3%，再逐步下降到如今的30%左右，新力的毛利率在行业内处于中上游水平，“黑马”房企规模加速扩张之后固有的低毛利弊端，并没有体现在新力身上。
产品力便是新力的一大倚仗，在江西大本营，没有限制销售价格的产品，新力往往能卖出较高溢价。
然而，新力仍然是一家成立10年的“新公司”，品牌积累优势有限，在江西省内或许仍可维持一定的溢价能力，但在惠州这种较新的地方，不仅溢价困难，去化有时候也会成为难题。
后千亿征途中，新力如何在其他地方搭建出如同江西省内的影响力，仍需努力。
新力首席财务官许进业对未来走势做出了判断：“未来预计毛利率还是会降一些，整体来说还是会比行业平均水平好一点。”在并购和旧改上的项目，新力也在努力参与，这部分毛利率较高的项目会改善下降的趋势。
另一方面，新力纯利率每一年都有上升，从过去的5%达到了2020上半年的10%，其中离不开的便是公司对三费的管控。
其中，销售及分销开支总额占集团收益由2019年同期约5.0%减少至上半年期间约4.2%，行政开支总额占集团收益由2019年同期约3.7%减少至上半年期间约2.8%。
此外，财务成本由2019年同期2.94亿元下降至上半年期间的人民币2.87亿元，减少约2.4%，主要是由于贷款及借款利息、合约收益产生的利息开支和利息资本化的综合变动所致。
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值得一提的是，对应的融资成本却较2019年末上升了0.2个百分点，达到9.4%，这对于一家刚完成上市的房企而言，并不多见。
房企登陆资本市场的主要原因之一，便是从公开市场筹集现金以改善公司债务结构，用更多低息债务例如银团贷款、ABS、美元债等，取代此前成本高昂的融资。
2020年3月份，新力发行了上市后首笔美元票据，规模2.8亿美元、利率11.75%；6月份，第二笔美元票据规模2.1亿美元，利率10.5%；10月份，第三笔美元票据，规模2.5亿美元，利率9.5%。
从美元票据的利率变化可以发现，新力近一年内达成了近2个百分点的融资成本下降。随着通道的进一步打开，融资成本降低未来或许能迎来转机。
以上半年数据统计，新力剔除预收款后的资产负债率为76.2%（总资产和总负债双向剔除预收款），超过三道红线规定的70%——这是新力唯一一条踩中红线的地方，未来加快结转和销售回款率的话，或许能进一步下降。
另一方面，新力年报中净资本负债比率所采用的是债务总额减现金及银行结余除以期末权益总额的计算方式，其净负债率大幅下降至如今的66%，低于规定的100%，暂且不论剥离子公司出表和少数股东权益等问题，至少在短时间内摆脱了红线的困扰。
此外，2020年上半年即期有息债务余额约为126.69亿元，现金及银行结余为177.43亿元，如若不包括受限制现金及已抵押存款的现金则为132亿元，两者的现金短债比均超过规定的1，尚能覆盖即期债务的偿付。
面对“三道红线”和愈发收紧的融资市场，许进业认为，“三道红线”等融资端管控对新力影响不大。
离合陈凯
新力2020年围绕着管理层和区域架构进行了一系列大刀阔斧的改革，一切都离不开陈凯这位关键人物。
从9月份离任时的双方表态，能看出些许端倪。
陈凯不是诸葛亮，张园林也不是刘备，新力称“陈凯需要更多时间聚焦于个人事务”，之后便挂印而去。
双方平和分手，新力对陈凯的工作表示了感谢，并透露“在任期内所设定的组织和机制将继续沿用”。
“千金何足惜，一士固难求”，张园林公开表达了两者间的兄弟之情，这种直接的描述于过往并不多见，或许也是这位75后年轻创始人独特的表达方式。
正如离开中南所表现的那般，陈凯已经成为了新力合伙人，其持有的数家地产股权投资公司与新力和中南都还有所绑定。
陈凯在离开之前给新力留下了一条通往2500亿的“道路”，所仰仗的便是过去4年率领中南置地完成10倍销售额增长的“捷径”。
首先，新力最显著的改变便是加强了与资本市场间的沟通。举个例子，自陈凯加入后的3月份开始，新力便开始逐月披露每个月的销售成绩。
此前，从2019年12月份上市到2019年度报告出来前，新力除了必须要披露的发行人证券变动月报表以及上市发布的那批公告外，没有发过任何一条关于公司基本业务的公告。
其次，陈凯带来了许多自己过往的部下和业内高管，新力这个年轻的“千亿黑马”也让职业经理人感受到了新的活力，正是这部分人才的加入，填充了新力的管理缺口，夯实了中层领导结构。
其中，原卓越副总裁徐春成为新力深莞惠区域董事长，原融信广州城市总吴昊成为新力广州区域总经理；原中锐地产总裁胡俊任新力杭州区域总经理；原青特置业总裁汤义龙担任新力集团营销负责人。
有趣的是，陈凯随后加入的便是好友徐春曾任职的卓越。
而陈凯离职之时，张园林率先稳住了这帮刚刚加入公司不久的职业经理人团队，“公司已与核心高管一一沟通，现有的人事团队保持稳定”。
除了在用人上积极引进外援，陈凯对于整体组织架构也遵循了中南置地时期的企业架构。最大的特点是保持组织扁平化，每个公司直接向集团汇报，缩短业务决策流程，提高组织决策效率。
佘润廷回到丰隆接手后的协信大展拳脚，陈凯也加入了卓越继续着他的合伙人梦想，年轻的张园林则率领着新力继续前行——人来人往中，新力完成了一次转身。
陈凯在一次论坛上谈到，大器晚成比少年得志更有效，大器晚成对企业、对个人都一样。
“慢慢做，不要太着急，一个行业是需要累积的。”这句话对10周岁的新力来说，同样适用。
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来源：观点地产新媒体
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