从2017年—2019年，港龙中国与其三大第三方业务伙伴分别就18个、21个、29个物业开发项目进行合作，占其总物业开发项目的比重为55%、44%、47%。其中，港龙中国权益占比30%以下的项目有21个，权益占比50%以下的项目超过一半。
而截至6月底，张鸿光在业绩会上透露，“公司与其他开发商参与的项目达93个，占总开发项目的75%。”这意味着，合作开发项目比重仍在增加。具体看，三季度港龙中国分别与力高集团、黑牡丹置业和大发地产签约战略合作协议。总的来看，合作项目的项目增加，港龙中国整体项目权益比偏低。
不过，在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，权益比低也并不意味公司缺乏独立开发的能力，应该跟公司的战略息息相关，一般中小房企采用联合开发形式的目的是快速扩大规模，提升公司品牌影响力。
“但如果公司联合开发项目占项目总量比例过高，会削弱企业对项目的管控力度，不利于形成自身的产品特色。”王小嫱向《投资者网》表示。
通常来说，较低的权益比在一定程度上也反映企业的账面销售额存在“虚高”。以港龙中国中报业绩为例，今年前6个月公司录得营收为17.13亿元，同比增190%；毛利6.56亿元，同比增159%，净利润4.72亿元，同比增402%。
而与业绩同步大幅增长的亦有合作企业应占业绩比例，财报显示，合作企业应占业绩从去年上半年亏损约500万显著增加至今年约2.12亿元，占据公司利润三分之一。
由此可见，港龙的全口径销售额中，自有操盘项目占比较少，令其整体运营能力存疑。
加速扩张的“代价”
发轫于江苏常州的港龙中国，于2018年开始将业务外拓至上海、河南、贵州；去年7月，港龙中国将总部从常州迁往上海，标志着港龙中国正式吹响了在全国大举扩张的号角。
港龙中国号称跻身“中国房企60强”，但其在专业机构中国指数研究院发布的《2020年上半年中国房企权益销售百强》中却榜上无名。
外界发现港龙中国最大的一个变化是，自今年7月15日的赴港上市后，港龙中国在全国的版图扩张明显提速。
据不完全统计，自登陆港交所以来，港龙中国累计收获7宗地块，总土地面积45.55万平方米，耗资约77.4亿元，超2019年销售金额的50%。与此同时，港龙中国今年还首次在广州、成都、合肥等省会城市斩获地块。
港龙中国向《投资者网》透露，“后续港龙的全国化特征将会更加明显。”
“公司全国化布局的理念是‘以深耕现有城市为基础，积极布局高成长性区域’，在稳固江苏、浙江两个基本盘的基础上，以长三角、珠三角两大城市群为主，具体到城市能级上，以两大城市群的核心三四线为主，二线城市为辅。打开一个阵地，站稳一个阵地，以点连片，实现规模扩张。”港龙中国补充说。
上半年港龙中国规模利润实现大增。数据显示，2018年—2019年，港龙中国营业收入分别为16.77亿元、20.32亿元净利润分别为3.55亿元、6.68亿元；即便受疫情影响，港龙中国营收、净利仍双双走高，分别录得17.24亿元和4.72亿元。
不过，扩张助力业绩走高的背后，港龙中国亦为此付出了巨大的“代价”。2018年—2019年及2020年上半年，港龙中国地产负债总额分别为87.4亿元、212.39亿元和289.5亿元；未偿还银行借款及其他借款分别达到8.56亿元、28.53亿元和69.36亿元。债务结构来看，截至今年6月末，港龙中国短期偿债压力较小，但于一年后的长债压力却较大，高达48亿元。
同时，若按借款总额减去限制现金、抵押定期存款及现金等价物，再除以权益总额计算，2020年上半年港龙中国的资产负债率高达310.31%，较2019年增长137%。在监管“三道红线”及行业积极降低负债背景下，公司过高的债务似乎与行业大趋势背道而驰。
“中小房企为谋的长远发展，需要适当考虑扩充规模。但规模的前提是公司现金流充裕，规模的扩充需要依靠公司现金流衡量，如果为了扩充规模带来公司的负债走高，企业面对的风险较大，或危及其生存问题。”王小嫱向《投资者网》表示。
“一味冒进不是港龙中国地产的代名词，公司除了遵循完善的拿地扩储逻辑以外，战略合作、联合开发的合作模式亦可圈可点。”港龙中国向《投资者网》表示。
但被问到如何在扩张与债务之间寻得平衡时，公司表示，始终追求稳健的发展理念，保持独特的节奏，不盲目加杠杆，从而不断加强集团的抗风险能力。公司强调，今年上市不仅大幅拓宽了融资渠道，也有望进一步降低融资成本，促进财务结构的持续改善。在保持稳定的偿债能力及较低的融资成本情况下，未来借款空间较为充足，除了销售回款带来的资金外，筹资带来的资金将有利于进一步加强公司对外扩张的力度，实现全国化布局。“相信无论未来行业环境如何变幻，港龙中国都能够实现持续性增长。”
不过，随着监管融资新规“三道红线”的逐步落地，港龙中国举债扩张的道路究竟还能走多远，值得市场持续关注。（思维财经出品）
来源：投资者网 郑小琳
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