港龙中国在登录港股后，行事的画风更显激进。 不过，经过一番扩张提速、以杠杆撬规模的操作后，港龙中国的资产负债率却一路走高，甚至超过300%。不仅如此，公司倾向于和第三方“合作开发”的模式导致“低权益比”，令人质疑其销售额水分过大等问题更是层出不穷。
在港股上市后不久，港龙中国地产集团有限公司（下称“港龙中国”，06968.HK）便迫不及待地加速扩张。
11月11日，港龙中国通过关联企业联合家居企业拿下一宗广州地块，由此开启了公司在大湾区版图的扩张。
实际上，今年以来尤其是在7月15日公司在港交所上市后，港龙中国异地扩张的步伐明显加速，先后在成都、合肥等省会城市斩获地块。
不过，在港龙中国加速扩张的时候，公司的负债比率亦骤然上升。据《投资者网》了解，目前港龙中国的负债率已逼近310%，同时，由于过于依赖与第三方合作开发楼盘的模式，导致公司项目权益比较低，整体营运能力存疑。
联手皇朝家居首次布局大湾区
“对于大湾区，我们觉得还是有比较好的机遇。现在土地市场太火的情况下，在一些限购没有太严格或没有限购的大湾区区域，我们在研究一下有什么机会。”在今年8月的年中报发布会上，港龙中国副总裁张鸿光如是说，其话语中隐隐透露了一丝扩张的意图。
几个月过去，设想成为了现实。
11月11日，广州港科置业有限公司（以下简称“港科置业”）以38.3亿元的价格拿下广州增城一宗挂牌体量最大的宅地。
据公开资料，这家今年10月于广州成立的企业，股权穿透后可见，公司由港龙中国持股60%，皇朝家居集团（01198.HK）则持股40%。
皇朝家居于1997年成立，作为一家大本营身处广州增城的老牌企业，主要从事家居研发、生产制造及销售。上半年受疫情影响，皇朝家居归母净利润由盈转亏至-1.31亿港元（合1.1亿元人民币）。
按照港龙中国以往的风格，多是与国内大型房企合作开发，正如公司副总裁张鸿光所言，“除了招挂拍和股权转让，公司更多的是跟其他开发商合作开发的方式。跟大型的开发商合作开发，除了可以互惠互利，还可以提升品牌效应、降低融资成本。”
现如今，港龙中国首次布局大湾区，却选择与家居企业合作，背后原因究竟是什么？
“公司一直抱着开放的态度综合考虑公司的业务发展形势和方向，合作开发模式使港龙中国业绩快速增长。”港龙中国向《投资者网》表示。
港龙中国坦言，与皇朝家居的合作有三大利好，“其一，广州增城是皇朝家居的大本营，在后续开发过程中，可为公司提供诸多便利；其二，皇朝家居手中有大量现金（根据皇朝家居早前公布的土地回收协议，土地收回给公司带来的收益约为13.06亿元）；其三，作为房地产下游的家居企业，主要以投资者身份参与，港龙操盘，拥有绝对话语权。”
可见，此次合作背后，与皇朝家居手中的诸多资源不无关系。例如，这次拿下的地块，恰好是早前皇朝家居在增城“三旧改造”中被相关政府部门收回的地块，如今，地块挂牌出让，两者联合再次“拿下”。
“皇朝家居对该地块的后续开发应该是比较清晰的，以投资者身份参与也说明其看好该地块的后续成长及未来发展，另外，以投资者身份参与还可以规避风险。而港龙则更多是看中了其对地块的熟知程度及本土优势，看好湾区的未来发展，因此希望在大湾区进行布局。”知名地产分析师严跃进向《投资者网》表示。
“不过从一个侧面也说明了港龙资金实力不足，因此才会借本土资源，各司其职、共同开发。”严跃进补充说。
结合两者的公告来看，这笔合作是互惠互利，但值得留意的是，作为地产开发商，合作背后反映了港龙中国缺乏独立开发的能力，因此入驻湾区需要依赖本土企业资源；另一方面，土地投资收益往往是短期，作为合作方的皇朝家居仍需思考如何从亏损泥潭走出或者如何提升主业收入。
低权益比引发运营能力质疑
港龙中国作为江苏小房企，在土地拍卖市场上，人们常能看到公司与其他企业联合竞地的身影。
这种典型的合作开发模式，在地产圈里其实颇为常见。
近年来，港龙中国合作开发的房企有碧桂园、融创、中南建设、弘阳地产、正荣地产等头部房企。在港龙中国看来，“广泛与第三方合作的模式实现了双方的优势互补、互利共赢。”
“合作开发模式，其一，充分利用合作方的本土优势，以更具竞争力的价格获取土地；其二，共同投入资金，减小企业自身现金流压力；其三，通过合作的方式参与更多的项目，可以实现风险分散；其四，依托知名房企的大品牌优势，实现产品销售的溢价，从而实现共赢。合作开发的模式使得港龙中国的业绩快速增长。”港龙中国向《投资者网》表示。
不过，对于合作开发，业内亦有另一种观点，即：合营、联营项目的不断增多，确实在短期内助力企业规模快速提升，但是对合作模式的过度依赖，亦会削弱了企业的经营管理能力。
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