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桦盛公司对《投资者网》出具了《定制协议》，合同显示，2017年9月20日，甲方深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称“前海启迪”，由招商蛇口旗下的“深圳市招商前海实业发展有限公司”简称“前海实业”100%持股）与乙方桦盛公司签署协议，约定将招商前海湾一期写字楼的3栋物业出售给桦盛公司，桦盛公司交付保证金6亿元。
协议显示，前海经贸中心一期将于2018年4月取得办公楼预售证、2018年9月取得公寓预售证，但据深圳市房地产信息平台，该项目实际取得预售证的日期为2020年3月20日，较约定时期延迟将近两年。
值得一提的是，招商蛇口此次牵涉的《定制合同》也许是业界普遍的灰色地带。“很多地产商与投资公司都会这样做。对地产商而言，在取得预售证之前将物业售出，有助于资金回笼；而对投资公司来说，定制阶段买入或能在将来出售上取得价格优势。很难说是某一方是完全过错方。”一位接近招商蛇口的人士告诉《投资者网》。
然而在韩世同看来，由于带有违规色彩，这种“定制”写字楼的现象在广州是很少的，“由于前几年前海的发展进入高潮，桦盛公司也有可能因为急于想获得这个写字楼而签订《定制合同》。”
“前海现在的写字楼肯定存在过剩的情况，所以其实市场状况也影响了他们的开发进度，或许这才是提前签订《定制协议》的主要原因。若市场还像双方达成协议时那么红火，其实现在也许不成问题了。”韩世同分析称。
盘和林则对《投资者网》直言，招商蛇口在合规性控制上的确存在问题，且“先建设后办手续”的背后肯定存在利益链条。“因为国家办证的时间周期脚掌，开发商就通过先建设争取相对应的时间周期，但一般来说这种体量的项目不应该做这种博弈，在有明显法律漏洞下这种行为是不可取的。”
项目得不到预售证意味着桦盛公司无法出售资产，从而回笼资金。“时间上的违约对我们的资金运用有很大影响，且存在交楼标准不达约定标准等问题，因此今年3月，招商蛇口提出让我们退出项目，解约。”桦盛公司负责人告诉《投资者网》。
据桦盛公司介绍，谈判退出时双方于4月底达成共识，甲方退还乙方6亿保证金，且要求乙方提出最高不超过1.75亿元的利息补偿。然而，1.75亿究竟如何赔付，双方陷入沟通困境，由此，该笔资金成为双方矛盾的关键所在。《投资者网》就此致电当时负责桦盛公司合同项目的招商蛇口副总经理聂黎明，对方曾参与解除合同沟通会，但去电并未被接听；致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；致简讯招商蛇口董秘刘宁，对方亦未回应询问。
值得注意的是，彼时与桦盛公司签署合同的前海启迪，已于2019年12月30日变更为有深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）100%持股，而前海自贸由深圳市前海开发投资控股有限公司（前海管理局下属，以下简称“前海投控”）与前海实业分别持股50%，意味着前海管理局增资进入招商蛇口旗下项目，成为持股一半的股东方。
就此，协议的1.75亿补偿款成为了“踢皮球”的问题。桦盛公司告诉《投资者网》，前海自贸称补偿问题需要前海投控与招商蛇口两方同意才可。“但前海投控说1.75亿由招商蛇口单方面负责，他们作为后期增资进入的股东与此事无关。我们多次要求三方开会，但负责人均不参会。” 桦盛公司负责人称。
“招商蛇口是否涉嫌违规预售，恐怕还需要深圳的相关政府部门来界定。但对桦盛公司来说，60个亿的物业如果只支付了6亿，其实损失并不是很大，能够退回定金款项亦没有太大的问题。”韩世同说。
2500亿元销售目标如何完成
除房企普遍面对的拿地发展与创收盈利的平衡难题，亦需时刻注意具体项目的合法合规，2020对招商蛇口而言也许并不轻松。
今年4月，招商蛇口董事长许永军为公司定下2500亿元的销售目标。据披露，招商蛇口2020年可售货值超4000亿元，其中今年新推的大概会有2400亿，有1000多亿是2019年留下来的。基于此，同比过去几年的去化率，我们确定2020年的销售目标为2500亿元，同比去年增长了13%。”招商蛇口总经理蒋铁峰介绍。
招商蛇口公布的8月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，2020年8月，招商蛇口实现签约销售面积110.42万平方米，同比增加18.74%；实现签约销售金额268.05亿元，同比增加48.46%。2020年1-8月，公司累计实现签约销售面积711.86万平方米，同比减少2.41%；累计实现签约销售金额1603.75亿元，同比增加15.72%。
对招商蛇口而言，今年2500亿元的目标不是冲刺，更像是一场稳中求进。长江证券近日亦发布研报称，短期业绩压力与长期资源价值共存，虽然公司短期业绩承压，但其商业模式具有一定稀缺性，新增土储亦有一定差异化成本优势，包括利息负担在内的广义费用控制处于行业领先水平，长期角度仍具备创造超额现金流的能力。
值得一提的是，招商蛇口目前手上还拿着前海与蛇口太子湾的土地。许永军曾公开称，前海土地计划8至10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，在未来可售物业与持有物业方面的分配，招商蛇口或依然有值得期待之处。（思维财经出品）
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