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在去除部分偶然因素导致的利润下降之外，社区及园区的毛利率仅在20%以下的开发项目，其盈利空间是堪忧的，这也给投资者带来了关于招商蛇口模式的重新思考。
看上去招商蛇口什么都想要。2015年吸收合并重组上市以来，招商蛇口制定了“133341”战略，提出包括“社区、园区、邮轮”在内的三大领域的开发与运营，而每一项业务群中有包罗广泛，仅就社区生活方式升级板块而言，就包括住宅、商业、公寓、酒店、医疗健康、教育文化、旅游休闲，地产开发的主要业态基本都有涉及。
庞大繁多的业务框架下，激进拿地与做大规模才能显示出综合规模优势，招商蛇口董事长许永军也曾表示，规模不能不要，并且要做有效益的、有质量的规模。
观察近年来招商蛇口在拿地力度上的情况，公司的土地储备池子持续扩增。如今年上半年新增土储660.1万平米，同比增长高达72.2%，且为同期销售面积132.7%，土储面积继续增加。总地价达到635亿元，权益地价405.57亿元，拿地力度（拿地金额/销售额）达到0.57的较高水平。
不过，上年的土地平均楼面地价达到9620元/平米，较2019 年全年增长达40.3%，土地成本大幅上涨。招商蛇口给人一贯的获取土地成本较低的印象站不住脚，地价房价比提升至43.2%。事实上，今年上半年的销售均价已经上升高达18.1%，明显高于平均商品房单价的增速，否则招商蛇口的地价房价比将更高。
通过不停的扩增土地储备来提升规模
克而瑞数据显示，招商蛇口土地储备面积约3400万平方米，仅够满足3年左右的销售，且公司有着一定的自持需求，因此招商蛇口需要通过不停的扩增土地储备来提升规模。而拿地一方面决定了项目的盈利情况，另一方面也决定了财务状况。
截止6月底，招商蛇口剔除合同负债和预收款后的资产负债率47.1%，净负债率为37%，得益于近千亿的投资性房地产增厚资产规模，招商蛇口的账面杠杆率较为稳健。
期末公司在手现金648.3 亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的97.5%，仅够覆盖短期债务，短期债务占比达到47.3%，债务结构有待进一步优化。考虑公司央企背书，上半年平均融资成本为4.78%。
来源：新浪财经房产|大眼楼管 肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 招商蛇口 |
