图源：实地地产招股说明书
众所周知，房地产开发周期长，在项目运转过程中，因为高额资金需求带来的庞大的利息开支就成了一个问题。
根据现行会计准则，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益” 。
简单来说，就是按照项目的结转情况，将借款费用予以分配，资本化或确认费用。这样一来，企业可能会为了保持一定的盈利水平，不适当的利用利息资本化的处理方式来平滑业绩。
具体到行业内，利息资本化情况又如何呢？据乐居财经汇总数据显示，2019年64家房企的平均利息资本化率达68.97%。实地地产高达90%以上的利息资本化率，不免让人怀疑有调节利润之嫌？
另一边，上百亿借贷压力之下，实地地产手头现金反而越来越少。截至2017年、2018年及2019年12月31日，实地地产现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元及20.39亿元，当中还包括受限制现金17.25亿元、12.75亿元、15.70亿元。
最新数据显示，2020年3月31日，实地地产未偿还银行及其他借款总额为129.28亿元，其中，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.7亿元，其他借款为19.18亿元，偿债压力较大。
在此情况下，募资还债成为实地地产上市的诉求之一，其在招股书中明示，募集资金除了用于项目开发及企业运营资本外，将用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元。
而对张量而言，上市不仅仅意味着可以快速解决实地地产对资金需求的“饥渴”，亦是扩大资本版图的一次机会。
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实地地产赴港上市
张量资本版图再添员？
招股书显示，张量除了拥有实地地产100%权益，还是多家香港上市公司的实际控制人，持有传递娱乐（01326HK）、脑洞科技（02203HK）和力量能源（01277HK）大部分权益。
2003年，学成归来的张量决定自主创业，在诸多领域之中，他首先选择了和地产最沾边的工程施工类。
同年4月，恒量建设集团成立，这是一家集工程施工、室内外装饰、机电设施、电力设备等业务于一体的房地产配套综合集团，由张量担任股东和董事，后在2015 年更名为实地建设集团。
虽然张力曾在多个场合明确表示，儿子张量不会接班富力地产，但大树底下确实好乘凉，有富力地产做强大后盾，张量的恒量建设集团从一开始就不用发愁订单，曾承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程。
有了在房地产下游锤炼的经验，3年后张量创立实地集团，正式进军房地产业。实地集团的首次登台，是在广东中山市打造第一个大型综合社区项目实地璟湖城，当时，为保项目成功，实地集团还特意请来富力高管助威。
此后，实地集团逐渐向外发展，先后进驻遵义、六盘水、无锡、天津、武汉等城市。截至目前，实地地产业务遍及大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份。
不过，就张量本人而言，除了在地产和矿业（张力于2012年将力量能源的控股权转让给张力）上耕耘，亦像大多数富二代一样，富贾一方，热衷在投资场逐猎。今年3月20日，张力、张量父子以250亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。
据市场公开信息，张量旗下的黑洞投资投资了传递娱乐、脑洞科技，房司令、袋鼠影业、货拉拉、好租科技、星客多快剪、Archiact、硅谷密探、梦想直播、小蓝单车bluegogo以及币安等20多家公司，涵盖互联网、新科技、娱乐、新零售、半导体、直播等众多细分领域。
“张量对很多领域都充满好奇心。”此前有报道称。
对于实地地产，张量也明显复制了这种风格，其官方公众号表示，要坚持 “跨疆域、做极致、不复制、领趋势 ”的理念，先造环境再造城，先有生活再有家；
招股书中则将自身定位为“专注在大湾区开发智慧住宅物业，旨在为客户提供智慧人居生态系统解决方案”的综合房地产开发商。
不难看出，作为“后浪”的张量及其领导下的实地地产，有意打破传统，成为行业引领者。
只是，愿景还需要实力做支撑。一方面，实地地产自身负债水平高、还款压力大，难免影响后续扩张；另一方面，当下的大环境不容乐观，“房住不炒”的“紧箍咒”越念越紧，疫情突袭消费承压，地产上市难度也在增大。
另外，节点财经注意到，今年以来，包括上坤地产、金辉控股等多家房企在内向港交所提交了上市招股书，但直今尚无一家成功通过申请。
实地地产能否成功上市，节点财经会持续关注。
来源：节点财经
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