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但行业调控已成常态化，业内洗牌加剧马太效应愈发明显，不到300亿规模的上坤地产依然算不上稳妥，继续扩张成为了公司想要逆袭的主要方式。除了高调进击大湾区，加大合作拿地也成为上规模的一大战术。
截至2020年2月底，上坤地产物业组合有43个项目，其中，所持项目权益为100%的物业项目有11个，70%的有3个，50%的有15个，50%以下的更是14个，整体权益比为72.52%。
而本次港股上市募集资金的用途也多用来发展开发项目，其中约60%募集资金将用作开发现有物业方面，约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款，约10%将用作一般营运资金用途。而事实上，相较于2019年156万平方米的销售面积，上坤地产362.62万平方米总土地储备面积并不算充足。土储类型包括：住宅、商业、配套面积及停车场，占比分别为59.8%、9.8%、1.9%、28.4%，土地储备停车场的占比不低。
走高端路线 利润率却不到两位数
作为地产行业的“新人”， 尽管2017/2018/2019的物业开发占营业收入比重高达97.3%、99.1%、98.9%，且未来数年仍将以物业开发作为主营收入，但上坤地产的经营业绩依然起伏较大。
业绩增速下降，归母净利润增速从2018年的209%下降至2019年的42%，这也得益于投资物业通过公允价值变动贡献不少净利润，2017-2019年分别达到2.54亿元、1.6亿元、1.76亿元。毛利率波动也大，2017年-2019年分别为30.9%、51.5%、40.8%，但如此高的毛利最后的净利润率却不足10%，过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%，这一净利润率与销售均价达4万的高端路线战略相比，并不相符，别墅似乎也做成“苦哈哈”的生意。
上坤地产凭借着高杠杆率和高周转，做大了ROE，2017/2018/2019三年的ROE分别达到5.5%、54.9%、29.6%，尽管2019年有所下降，但也处在较高水平，这背后是2017/2018/2019三年的净负债率分别达到684.9%、325.6%、118.8%的高水平，截止去年底，公司资产负债率达到89%。
高杠杆下，2017/2018/2019三年有息负债分别为51.97亿元、74.59亿元、67.66亿元，截止2020年2月，有息负债62.74亿元，短债占比达到49%，公司账面资金仅为34.33亿元，其中受限制现金达到23.6亿元。
融资方式方面，公司资产管理、信托融资及其他融资方式占总有息负债的66.8%，此类融资工具并不与基准利率和LPR挂钩，2020年1月，从信托处融资2.2亿元不到两年期的债务，年利率高达13%。
上坤在过去三年的借款加权平均利率达到7.4%、9.3%、9.4%，融资成本逐渐走高。不过，上坤选择将3年间利息几乎全部资本化，资本化率分别达到98.4%、89%、97.6%元。（来源：新浪财经） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 上坤地产 |
