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上坤地产冲击港股:举债扩张 利润不及利息支出

  创立10年的上坤地产集团有限公司(下称:上坤地产),日前向联交所递表上市。

  公司递交的聆讯资料显示,计划将大部分募资用于物业投资与开发、偿还债务。

  在国内楼市调控频繁、房企利润被削薄的市场环境下,面对机构投资者主导的港股市场,公司掌门人朱静又能讲出怎样的故事?

  业绩增速骤降

  在国内房地产行业里,上坤地产“出生”很晚。

  2011年,在河南建业地产集团待了10多年的朱静,只身前往上海创立上坤置业。启信宝显示,上坤置业目前为公司间接附属公司。

  公司创立后5年,上坤地产项目主要在上海本土,直到2016年才进入苏州市场,随后在长三角和珠三角及中部核心经济区逐渐布局。

  截至今年2月,公司旗下43个地产项目、涉及8个省份及直辖市14个城市,二线、强三线城市是公司青睐的市场区域。

  从披露的信息来看,公司土储总量并不多,目前应占总建筑面积约260万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。

  截至今年2月底,公司应占总建筑面积超过70%位于长三角经济区,且近半数物业项目及公司应占超过18%的总建筑面积位于上海市。

  公司在聆讯资料中毫不避讳:“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场,尤其是上海。”

  资料显示,2017年至2019年,公司物业销售收入分别有约100%、100%和60.8%来自上海的物业项目。

  2017年至2019年,公司销售收入分别为51.5亿元、229亿元和323.5亿元;收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元;对应年内溢利分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元。

  公司业绩增长快的同时,其毛利率并不稳定。2017年,公司毛利率为30.9%,2018年突增至51.5%,在2019年又回落至40.8%。

  公司解释,2018年毛利率超过50%,主要是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致。

  斑马消费注意到,上述3年,公司收入增长超6倍,毛利率时高时低,对尚在扩张期的公司来说,并非一个好信号。

  房地产市场从2018年下半年以来明显降温,伴随着频繁楼市调控、今年疫情等因素影响,对于上坤地产来说,今后压力并不小。

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