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据观点地产新媒体查阅，2019年，建业地产的整体毛利率为26.02%，碧桂园的毛利率为26.06%，万科为36.25%，恒大为27.84%，与正商实业规模相当的德信中国录得毛利率32.16%、宝龙地产36.41%。
“为了保持账目资金回笼及销售的情况，公司没有订一个比较激进的售价，所以2019年的毛利率和行业水平差不多。”张勇提到，正商实业在郑州当地的项目多为旧改项目，旧改项目的成本相对比较低，未来已售未结的毛利率大概在28%左右。
“等项目结转以后，公司总体的毛利率会慢慢上来。”
负债篇：75亿元零息贷款
规模的扩张离不开土储的支撑。在经历了2018年的大手笔拿地后，正商实业在2019年显然放缓了脚步。
据悉，在2018年，正商实业通过收购、招拍挂等方式获得51宗地块，地块总占地面积约为231万平方米，为土地储备新增共约489万平方米建筑面积。2019年，该公司以38亿元收购了10宗土地，总建面113万平方米，平均成本为2900元/平方米。
截至目前，正商实业的总土地储备达到954万平方米，其中，73%位于郑州，少量分布于武汉、北京。
“公司2019年有一定程度压缩土地开支，2020年，我们希望这个开支能恢复到2018年的水平。”张勇提到，新的一年，正商实业计划在拿地方面投入140亿元，其中50%-60%用于旧改拿地，其余用于招拍挂；在区域布局上，重点仍在郑州及周边城市，并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。
正商实业之所以要通过旧改及招拍挂的方式不断纳储，是因为其土储多少已有点捉襟见肘。
此前穆迪曾发布报告表示，正商集团的土地储备规模，只能支撑其开发和销售不到两年，为了支持业务增长，公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地。
在业绩会召开的前两天，正商实业宣布以23.68亿收购母公司旗下郑州、洛阳项目公司，该公司表示，收购事项为公司将其业务扩张至河南省及中国其他一二线城市的策略提供补益。
对此，张勇也表示，按照借壳相关规定，正商集团无法一次性注入全部地产资产，最近几年一直在逐步将资产注入，同时，对一些后续能拿地的，而且利润率也好的优质项目，正商实业会少量分批地接收到上市体系以内。
随着拿地端与收购端的增加，正商实业近几年的债务融资需求亦不断增加。
数据显示，2019年，正商实业的总资产为519.42亿元，总负债为482.05亿元，资产负债率录得92.81%。同期，该公司的短期债项录得144.51亿元，同比增长295%，长期债项录得132.82亿元，同比增长51.92%。
在贷款方面，该公司2019年的总借贷为286.8亿元，同比增长11.38%。其中，来自关联公司的贷款达到74.9亿元，较2018年的12.8亿元大幅增加485.16%。
值得一提的是，这笔来自关联公司的贷款在2018年仅需支付利息64.6万元，2019年的利息为0元。
无疑，这笔无息的贷款补充了正商实业的钱袋子，但这笔无需利息的借贷并不能大幅拉低正商实业的融资成本。数据显示，2019年，正商实业来自银行及其他借贷的借贷成本介乎4.568厘至12.80厘之间，而2018年仅为4.35厘至8.50厘。
“公司认为债务的上升是合理支持公司发展的需要的”，张勇表示，2019年融资成本较2018年微升，一方面是因为国内的融资供应端比较紧张，因此，公司在争取国内贷款时银行利率有所增加；另一方面，公司为了长远发展，在2019年开拓了一些境外美元债项目，美元债的利息在12%-13%中间，也一定程度上拉高了平均的融资成本。（来源：观点地产网） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 正商实业 |
