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多渠道拿地，引入广州地铁作为二股东
在越秀地产2019年的土地储备获取方式中，比较引人注目的是其“轨交+物业”模式。
2019年2月，越秀地产公告向广州越秀集团和广州地铁集团收购首个“轨交+物业”项目—品秀星圆86%股权，该项目属于广州地铁13号线官湖站上盖物业，总建筑面积达136万平方米。
值得一提的是，越秀地产在收购资产的同时通过增发的方式引入广州地铁作为公司第二大股东。根据交易协议，越秀地产按每股认购股份2港元的发行价向广州地铁认购方增发30.81亿股股份。认购完成后，广州地铁认购方持有越秀地产19.9%的股份。
越秀地产于2019年下半年向广州越秀集团收购其持有的两项地铁房地产项目品秀星樾、品秀星瀚各51%股权。品秀星樾毗邻广州地铁六号线香雪站，总建筑面积约91万平方米；品秀星瀚位于地铁22号线陈头岗站，总建筑面积约88万平方米。
上述三个地铁物业项目的收购使得越秀集团“地铁+物业”项目的总建筑面积达到315万平方米，约占总土地储备的13.2%。
除此以外，越秀地产还在2019年通过参与城市更新项目，进一步增加土地储备。公告显示，越秀地产在2019年获得了广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格，两者的拟改造面积分别为172万平方米和6万平方米。
净借贷比率上升，资本化利息同比增逾五成
截至2019年年底，越秀地产账上拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。公司的平均借贷成本为4.93%，净借贷比率（借贷扣除现金及现金等价物及监控户存款除以权益）为74%。
相比2018年同期，越秀地产的净借贷比率上升超过12个百分点。仔细分析发现，越秀地产非流动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元上升至2019年底638.84亿元，这可能是导致越秀地产净借贷比率较大幅度上升的一个重要原因。
整体来看，越秀地产截至2019年底的总借贷金额约为710.2亿元，相比2018年底的534.1亿元增幅明显。
图3：2015-2019年越秀地产净借贷比率
另外需要指出的是，虽然越秀地产2019年的净借贷比率上升明显，但公司2019年的财务费用却出现明显减少，金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元，降幅超过四成。
研究发现，主要原因是公司加大了利息资本化的力度，导致2019年资本化利息同比增长55%。公司对此的解释是“年内项目整体建造周转速度有所提升”。
来源：面包财经 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 越秀地产 |
