中期业绩报告显示，中骏集团将2019上半年毛利率下降的原因归结为，由于限价政策从而影响项目平均销售单价。据了解，期内已确认销售收入的平均销售单价，由2018上半年每平方米15919元降至每平方米10669元。
另一方面，中骏集团在销售及营销开支方面大幅增长，也直接影响毛利率。中报显示，2019上半年中骏集团销售及营销开支同比增加70.5%，至2.31亿元。
加杠杆扩规模的同时，一定程度上也会增加企业的资金和负债压力。对于冲千亿的中骏集团而言，如何优化财务及负债结构，是要过的第一道坎。
2010年，中骏集团成功登陆港交所，上市后7年时间里过得并不算太舒坦，经营活动现金流一直维持在负值，直到2017年才有所改善。
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2017至2018年，中骏集团经营活动现金流净额分别为34.24亿、42.82亿。到2019上半年，因买地支出增长，经营活动现金流下降至0.88亿，较上一年同期减少98.35%。
投资活动现金流方面，中骏集团的表现同样不完美。数据显示，2010年至今，中骏集团投资活动现金流净额均为负值，近3年仍在不断扩大，到2019上半年录得-85.15亿元。
值得注意的是，自2017年以来，中骏集团投资活动现金流报表中，支出占比较大的是应收合营及联营公司款项。
2019上半年，中骏集团应收合营及联营公司款项从上一年同期1.29亿增加到49.35亿元，通过与关联方合作、收并购进行开发项目同时，也为投资活动现金流埋下了一个隐患。
应收款项增加的原因很多，一方面可能是融资趋紧下应收合营、联营公司的账款很难收回；另一方面，可能是中骏集团将资金借予合营、联营公司进行长期投资，导致投资活动现金流的支出端增幅加大等。
截止到2019年上半年，中骏集团总负债已经达到千亿，为1044.44亿元，较上一年度末增长31.62%，净负债率为66.2%，较上一年同期下降3个百分点。
2019年6月底，中骏集团贷款总额为403.55亿元，在手现金及银行存款结余为234.97亿元。其中，一年内到期银行及其他贷款为91.69亿元，同比增长17.6%，占现金及银行存款结余比例为39.02%。
此外，第2年、第3至5年到期银行及其他贷款（包括优先票据及境内债券）分别为192.97亿元、107.44亿元，中长期债务合计300.41亿元。
债务结构占比方面，中骏集团短期内偿还债务压力较小，但中长期债务所占比重较大，后期仍不可忽视对债务结构的优化。
融资方面，通过低息置换高息的办法，中骏集团在2019年陆续发行了3笔美元债，发行本金总额13.5亿美元，平均票息率7.79%，所得款项大部份用于赎回并注销一笔3.5亿美元票息率10%的优先票据。
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中骏集团的融资渠道还包括ABS、定期贷款、公司债、专项债等，截止到2019年底，据已披露且不完全统计数据，中骏在公开融资市场上合计筹得资金逾185亿元人民币。
2017至2019上半年，中骏集团加权平均融资成本分别为 6.5%、6.4%以及6.7%，总体维持在6%左右，融资成本尚属合理，还有进一步提升空间。
除了通过外部融资进行输血外，自2018年11月至2019年1月，中骏集团还获得主席黄朝阳累计增持公司股份1.02亿股，其中公开市场上买入8500万股，平均股价介乎2.58-3.17港元，另以股代息增加1700万股。
转型道路，轻重缓急
除了地产主业以外，2019年中骏集团还有很多“路”要走。
从目前情况看，中骏集团确定了八大业务条线，拥有15家城市公司，布局长租公寓、联合办公、大健康等四大业态。2019年正式明确了“地产开发为主体，商业购物中心及长租公寓为两翼”核心业务发展模式。
购物中心低利润和长租公寓盈利模式未明确背景下，对于这“两翼”，中骏集团也定下了自己的发展目标。
购物中心方面，截至2019年底，中骏集团购物中心已落地并进驻的城市有8个，共落地8家中骏世界城购物中心，分别为北京、昆明、福建南安、仙游、泉州、水头、厦门和石狮。
此外，中骏集团即将布局购物中心的城市还有14个，并提出以京津冀、长三角、海西以及珠三角作为发展购物中心的重点区域。目前，中骏已开业及在建商业项目14个，管理面积近百万平方米。
自万达开创“以住养商”模式先河后，效仿者众多，中骏集团便是其中之一。2019上半年新增的27个项目中，有超过55%的项目均为商住用地，下半年在厦门、佛山、南昌等多个城市获取的地块同样为商住项目用地。
一般情况下，大部分商住地块因有一部分“商业用地”，土地价格相对于纯宅地而言要低，这也是不少房企为了满足规模化发展，加大土地布局时，不可避免要走上商业地产或购物中心的道路。
从目前投资物业收入来看，所产生的效益和业绩贡献未完全显现，还有很大的增长空间。截至2019上半年，中骏集团录得租金收入1.33亿元，占集团总收益1.28%，同比增长77.7%。
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业绩报告中，针对租金收入的增长，中骏集团表示，主要由于上海中骏广场办公楼及南安世界城购物商场的租金贡献。
另一方面，2019上半年，中骏集团投资物业公允值收益同比增加123.6%至7.32亿元，该部分账面值增加主要是由于上海中骏广场的办公楼及若干长租公寓升值所致。
关于长租公寓，中骏集团明确定位为“商业综合体的长租公寓配套”，显然暂时并非想将长租公寓独立出来，而是融合在集团其他业态里综合发展。
2019年初业绩会上，中骏方隅行政总裁陈坚曾表示，长租公寓模式是“基金+开发运营”，主要以一二线城市的布局为主，三线城市则会跟着购物中心走。
“目前长租公寓大约1.3万间，2019年目标是达到3万间，2020年达到5万间。”陈坚如是表态。
到了2019年11月初，中骏集团官微表示，已在12个城市布局有超过1.6万间长租公寓，已落地12个方隅公寓项目。从发展速度来看，离“3万间”还有一段距离，布局扩张仍然较为缓慢。
未来，中骏集团计划在3至5年时间里布局5至10万间长租公寓，5至7年时间布局80-100个新零售购物中心，而联合办公则预计到2020年运营总面积达100万平方米。
来源：观点地产新媒体
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