2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。
千亿目标已经很接近了，但在此之前，如何实现财务优化和提高经营利润等指标，如何走好转型快车道，仍然值得深思。
经历了较为艰难的2018年后，2019年仍然没有给房企们留下太多发挥空间。
“2019年，是爬坡过坎的一年。”中骏集团主席黄朝阳在2020年新年贺词中这样形容。融资收紧、市场低迷与调控趋严的大环境下，房企面临的挑战更大。
在“钱紧”的2019年，中骏集团完成了700亿销售目标，达标率为115%。
最新数据显示，2019年中骏集团连同合营及联营公司实现合同销售805.01亿元，同比增长57%，合同销售面积632.47万平方米，同比增长52%，平均销售价格为每平方米12728元。
按照黄朝阳提出的“2018年500亿，2019年700亿，2020年过千亿”三步跳，前两年都顺利完成既定目标。从目前情况来看，中骏集团想要在2020年冲刺千亿的目标已经很明显。
爬坡过坎的这一年，中骏集团完成销售业绩背后，面临着集团溢利增速放缓、毛利率下降、负债升至千亿、现金流预警等多种难关。
对中骏而言，千亿目标已经很接近了，但在此之前，如何实现财务优化和提高经营利润等指标，如何走好转型快车道，仍然值得深思。
规模加速，千亿临门
2019年初业绩会上，基于对行业形势的判断，黄朝阳曾将销售目标从800亿下调至700亿。中骏集团能超额完成并实现逾800亿销售，这是他没有料到的。
从中骏集团2019年单月销售情况来看，均超出上一年的表现。此外，2019年6月及12月单月销售实现新高，取得了超过100亿的表现。
数据来源：企业公布，观点指数整理
2019年前11个月，中骏集团合约销售额已经达到703.82亿，提前一个月完成全年目标，但最后一个月仍实现101.19亿销售额，全年录得805.01亿元。
据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，中骏集团位列43名，较上一年度前进了11位。
此外，中骏集团单月销售面积及销售金额高点均在6月，按月销售均价最高值出现在11月，实现销售均价17060元/平方米。
结合销售面积和销售均价情况可以发现，2019全年，中骏集团在“抓销售”方面下了不少功夫。对比上一年度，合约销售面积增长52.44%至632.47万平方米，销售均价较上一年度有所增长，保持在每平方米1.2万元以上。
数据来源：企业公布，观点指数整理
纵向比较，2014至2019年6年时间里，中骏集团合同销售额从119亿涨至805亿，年复合增长率达到46.57%。随着行业集中度越来越高，能保持这样的销售增幅并不多见。
值得一提的是，在中骏集团2020年初的的工作会议上，黄朝阳表示：“未来3-5年，地产行业的关键战役在营销。”
与销售规模一同齐头并进的，还有中骏集团在拿地上的表现。在此前业绩会上，黄朝阳表达了对中骏集团目前土地储备的信心，并表示“我们今年踩点踩得比较好”。
据不完全统计，2019年最后两个月时间，中骏集团分别在北京、厦门、南昌以及佛山拿下多宗土地，总成交价逾120亿元。其中，厦门湖里地块以59.4亿元成交价创下新高。
中骏集团一贯的扩储思路是以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、海峡西岸经济圈及中西部地区的一二线城市为重点。
截止到2019上半年，中骏集团及合营、联营公司土储总规划建面为2901万平方米，权益部分为1632万平方米，权益占比为56.26%。
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黄朝阳曾在公开场合表示，中骏集团2019年拿地预算为250亿（2018年为200亿）。中报绩显示，2019上半年拿地总价已达到240亿，新增27个项目，新增规划建面527万平方米。
但上半年获取地块多为合作开发，中骏集团权益地价占比为144.38亿，较上一年同期权益地价88.13亿元增长68.83%。
1月17日，中骏集团官微发布，2019全年新增土地46幅，新增土地数量与上一年度持平（2018年新增47宗土地），新进入11个城市，新增土地储备988万平方米，同比增长9.78%，新增货值1374亿元。
财务承压，融资输血
就像硬币的两面，除了销售规模、拿地增长外，中骏集团利润的变化也很关键。
数据显示，中骏集团2019上半年实现收入同比增长10.2%至100.66亿元，期内溢利同比微增6.4%至21.94亿元；母公司拥有人应占溢利为19.17亿元，同比微减5.1%；母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元，同比增长28.9%。
2019上半年，中骏集团毛利为30.11亿元，同比微减1.02%，毛利率为28.9%，较上一年同期减少3.4个百分点。上市以来，中骏集团毛利率在2018年曾到达最高值34.6%，彼时毛利为61.47亿元。
相比增长较为明显的销售额，中骏集团毛利及毛利率出现增速放缓或小幅下降趋势。2017年至2019上半年，中骏集团毛利率表现分别为34.1%、34.6%及28.9%。
数据来源：企业公布，观点指数整理
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