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中骏爬坡:千亿目标已接近 财务承压融资输血

  2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

  千亿目标已经很接近了,但在此之前,如何实现财务优化和提高经营利润等指标,如何走好转型快车道,仍然值得深思。

  经历了较为艰难的2018年后,2019年仍然没有给房企们留下太多发挥空间。

  “2019年,是爬坡过坎的一年。”中骏集团主席黄朝阳在2020年新年贺词中这样形容。融资收紧、市场低迷与调控趋严的大环境下,房企面临的挑战更大。

  在“钱紧”的2019年,中骏集团完成了700亿销售目标,达标率为115%。

  最新数据显示,2019年中骏集团连同合营及联营公司实现合同销售805.01亿元,同比增长57%,合同销售面积632.47万平方米,同比增长52%,平均销售价格为每平方米12728元。

  按照黄朝阳提出的“2018年500亿,2019年700亿,2020年过千亿”三步跳,前两年都顺利完成既定目标。从目前情况来看,中骏集团想要在2020年冲刺千亿的目标已经很明显。

  爬坡过坎的这一年,中骏集团完成销售业绩背后,面临着集团溢利增速放缓、毛利率下降、负债升至千亿、现金流预警等多种难关。

  对中骏而言,千亿目标已经很接近了,但在此之前,如何实现财务优化和提高经营利润等指标,如何走好转型快车道,仍然值得深思。

  规模加速,千亿临门

  2019年初业绩会上,基于对行业形势的判断,黄朝阳曾将销售目标从800亿下调至700亿。中骏集团能超额完成并实现逾800亿销售,这是他没有料到的。

  从中骏集团2019年单月销售情况来看,均超出上一年的表现。此外,2019年6月及12月单月销售实现新高,取得了超过100亿的表现。

  数据来源:企业公布,观点指数整理

  2019年前11个月,中骏集团合约销售额已经达到703.82亿,提前一个月完成全年目标,但最后一个月仍实现101.19亿销售额,全年录得805.01亿元。

  据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,中骏集团位列43名,较上一年度前进了11位。

  此外,中骏集团单月销售面积及销售金额高点均在6月,按月销售均价最高值出现在11月,实现销售均价17060元/平方米。

  结合销售面积和销售均价情况可以发现,2019全年,中骏集团在“抓销售”方面下了不少功夫。对比上一年度,合约销售面积增长52.44%至632.47万平方米,销售均价较上一年度有所增长,保持在每平方米1.2万元以上。

  数据来源:企业公布,观点指数整理

  纵向比较,2014至2019年6年时间里,中骏集团合同销售额从119亿涨至805亿,年复合增长率达到46.57%。随着行业集中度越来越高,能保持这样的销售增幅并不多见。

  值得一提的是,在中骏集团2020年初的的工作会议上,黄朝阳表示:“未来3-5年,地产行业的关键战役在营销。”

  与销售规模一同齐头并进的,还有中骏集团在拿地上的表现。在此前业绩会上,黄朝阳表达了对中骏集团目前土地储备的信心,并表示“我们今年踩点踩得比较好”。

  据不完全统计,2019年最后两个月时间,中骏集团分别在北京、厦门、南昌以及佛山拿下多宗土地,总成交价逾120亿元。其中,厦门湖里地块以59.4亿元成交价创下新高。

  中骏集团一贯的扩储思路是以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、海峡西岸经济圈及中西部地区的一二线城市为重点。

  截止到2019上半年,中骏集团及合营、联营公司土储总规划建面为2901万平方米,权益部分为1632万平方米,权益占比为56.26%。

  数据来源:企业公布,观点指数整理

  黄朝阳曾在公开场合表示,中骏集团2019年拿地预算为250亿(2018年为200亿)。中报绩显示,2019上半年拿地总价已达到240亿,新增27个项目,新增规划建面527万平方米。

  但上半年获取地块多为合作开发,中骏集团权益地价占比为144.38亿,较上一年同期权益地价88.13亿元增长68.83%。

  1月17日,中骏集团官微发布,2019全年新增土地46幅,新增土地数量与上一年度持平(2018年新增47宗土地),新进入11个城市,新增土地储备988万平方米,同比增长9.78%,新增货值1374亿元。

  财务承压,融资输血

  就像硬币的两面,除了销售规模、拿地增长外,中骏集团利润的变化也很关键。

  数据显示,中骏集团2019上半年实现收入同比增长10.2%至100.66亿元,期内溢利同比微增6.4%至21.94亿元;母公司拥有人应占溢利为19.17亿元,同比微减5.1%;母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元,同比增长28.9%。

  2019上半年,中骏集团毛利为30.11亿元,同比微减1.02%,毛利率为28.9%,较上一年同期减少3.4个百分点。上市以来,中骏集团毛利率在2018年曾到达最高值34.6%,彼时毛利为61.47亿元。

  相比增长较为明显的销售额,中骏集团毛利及毛利率出现增速放缓或小幅下降趋势。2017年至2019上半年,中骏集团毛利率表现分别为34.1%、34.6%及28.9%。

  数据来源:企业公布,观点指数整理

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