|
截至今年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米。值得一提的是，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。在未来，港龙地产拟深耕长江三角洲地区，依托在长江三角洲地区的现有地区覆盖率进入该区域以外的其他新市场，如华中地区。
对此，财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时说道，“港龙地产虽然有56个开发项目，但是今年上半年及之前的销售收入仅来自四个城市的9个项目的开发及销售，这意味着，其实公司大部分项目还未达到预售条件，可能还没有预售证，这属于开发节奏的问题。另一方面，未来如果项目销售数据还是过少，肯定是会对公司业绩产生一定影响。”
资产负债率3年激增8倍
虽然去年港龙地产在收入、利润方面突飞猛进，但是同时，公司也面临着严峻的债务压力，负债总额从2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元。截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元。
此外，2017和2018年，公司的资产负债率也飞速攀升，由2016年的17%增长至98.8%和122.1%。截至2019年6月30日，港龙地产资产负债率高达153.9%。可以看到，3年时间里，港龙地产的资产负债率激增了8倍。另据招股书显示，2017年、2018年以及2019年上半年，港龙地产的净负债权益比率分别为37.7%、2.0%及67.4%。
记者注意到，截至2016年、2017年及2018年12月31日、2019年6月30日以及2019年8月31日，港龙地产未偿还借款总额（包括银行及其他借款）分别为人民币0.504亿元、人民币3.175亿元、人民币8.561亿元、人民币14.363亿元及人民币19.39亿元。
据招股书披露，港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。
此外，从2016年底到2019年8月31日，港龙地产借款加权平均利率上涨74.5%至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月31日，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%。
在现金流方面，记者注意到，2017年底港龙地产的经营性现金流还有7588万元，但是2018年底由正转负，为-6.3亿元，投资性现金流则连续三年为负，2018年底为-5.2亿元，只有融资活动有正流入，为16.1亿元。可以看到，公司整体现金流都靠融资活动来支撑。
事实上，目前市场上贷款紧缩，房地产调控政策和降杠杆等措施也在持续进行，房企融资难度与日俱增。在这样的大环境下，中小房企的生存环境越来越难，在多种因素叠加下，今年以来，已有多家小型房企向港股IPO发起了冲刺，比如三巽集团、奥山控股等等。
不过，据中泰证券最新统计数据，截至2019年10月21日，全国范围内已有378家中小型房企破产，其中广东省占比最高，有60家，其次是浙江、江苏、河南，形势严峻程度可见一斑。
对此，严跃进向长江商报记者表示，“赴港上市本身并无可厚非，无论企业规模大小都可借助上市推动自身更好发展，这也是区域性房企比较好的出路。但是，是否能够通过上市来迅速实现扩张，这一点以目前的环境来说还要打个问号。对于港龙地产来说，业务发展存在过多债务压力是公司未来的发展阻力，这一点也是中小房企需要谨慎注意的。”
来源：长江商报 记者 张璐 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 港龙地产 |
