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美的置业失速,2千亿负债下拼力加码高周转

  一路高歌猛进的美的置业,在冲击千亿的最紧要关头“失速”,这让春风得意马蹄疾的掌门人——董事长郝恒乐感到心急如焚。

  10月28日,贵州贵阳观山湖区美的置业广场,正在施工的地下停车场发生垮塌,最终致8人不幸遇难,2人受伤送医。

  事实上,发生此次安全事故之前,美的置业刚因高调反腐备受关注。但相比反腐事件的“主动出击”,此次事故的发生却让美的置业陷入被动的境地。

  美的置业是何享健创造的美的集团在空调之外的又一个商业版图。经过短短4年时间,其销售额从百亿元剑指千亿元,2015年至2018年,其合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元,复合年增长率超95%。进入2019年,美地置业更是以销售额超千亿为目标。

  然而在房地产市场密集调控的境况下,美的置业大量拿地也背上了高额负债与杠杆。

  针对本次事故及公司财务经营状况,长江商报发送采访函至美的置业方面,截至发稿前尚未得到回复。

  销售额4年破千亿

  2018年底,美的置业成功登陆香港联交所主板,进入2019年,更是以销售额超千亿为目标。短短几年的时间里,就将百亿规模扩张至千亿。

  根据美的置业官网显示:“美的置业”是中国房地产上市企业30强,成立近15年以来,共在全国54个城市开发249个项目,目前集团土地储备高达5200多万平方米。

  不过,在美的置业不断强调冲击“千亿”目标的情况下,其近年来业绩增速已呈较为明显的下滑趋势。

  财报数据显示,2016年至2019年上半年,公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元,同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%;净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元,净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%,今年来增速已下滑48%。可以看到,其净利润增速已呈现明显下滑趋势。

  克而瑞研究中心数据显示,美的置业今年第三季度销售额为240.4亿元,相比第二季度下降17.2%;截止前三季度,美的置业销售业绩为708亿元,目标完成率达到70.8%;四季度需要完成292亿元销售额,才能实现千亿。

  为了冲击千亿目标,美的置业在拿地方面可谓“激进”。它在今年上半年的拿地选择中,包含了公开招拍挂、与其他企业合作、旧城改造、旧工厂改造、产业投资等各类用地。克而瑞研究中心数据显示,2019年1-9月,美的置业新增土地货值1142.5亿元,其中多个项目涉及高溢价拿地。

  例如,2018年8月,美的置业以74%溢价率,刷新了大理单价地王;2019年4月,美的置业以7.65亿元拿下了衡阳地王,溢价率144%;5月以28亿元在武汉拿地,溢价率为80%。

  流动负债占总负债超七成

  高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高,美的置业招股书显示,2015-2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。

  上市并没有解决美的置业的根本问题,根据上市公司2019年中报披露,美的置业上半年负债总额高达1861.66亿元,较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。上半年的资产负债率为87.1%。2019年上半年,美的置业的净负债率高达95.6%,流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。

  经营现金流也非常紧张,2016年至2019年分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言,“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利影响。”

  另外,美的置业的流动负债还超过1400亿元,占总负债的比重超过七成。剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的700多亿元合约负债后,美地置业流动负债与非流动负债的比重也超过150%,美的置业短期偿债压力很大。

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