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输血母公司 经营现金流时正时负
分拆将使时代中国的股东有机会在分拆业务的独立平台下，将对本集团的投资价值变现，这是时代邻里拆分理由的第一条。
这一理由与宝龙地产极其相似。相似的不止这些，同样是高负债房企，时代中国拆分出来的物业资产负债率也颇高，接近100%。
时代邻里前身为广州时代物业，成立于1998年。此次上市主体时代邻里成立于2019年7月，两个月后即向港交所递表。
一路随房地产母公司发展壮大，时代邻里自成立以来的收购不多。报告期内，公司披露的收购有收广州万宁、佛山市合泰、珠海市原兴、骏安电梯、广州东康及清远市荣泰，录得商誉分别为47.2百万元、47.2百万元、47.2百万元及68.8百万元，分别占各期末资产总值的9.9%、5.4%、1.3%及2.9%。
物业作为一个现金流充沛的行业，时代邻里并购不多，资产负债率却达到98%、95%、97%。
流动负债中，占大头的是其他应付款项及应计项目。这些应付款项中，有一笔关联方提供贷款500万元，年利率为8.0%，该贷款已悉数偿还。除上述贷款外，其他应付款项为无抵押、免息及按要求偿还。
2018年与关联方其他应付款来往减少的同时，又多了一笔1.57亿元的抵押贷款。
事实上，这仅仅是即期部分的负债。2018年5月，时代邻里以应收贸易款项（2018年12月31日：人民币3525万元，2019年6月30日：人民币4528万元）及于未来年度就其管理的若干物业收取管理费的权利，设立为期八年的资产抵押证券总面值为16.75亿元。名义利率介于每年6.5%至7.5%。截至2019年6月，已经偿还1.49亿元本金。
对于这笔大额负债，时代邻里相关描述中有这样一句：在此之后，我们将向时代中国集团就资产抵押证券提供相同本金金额以及利率的贷款。
半年报显示，2019年上半年时代中国新增拿地金额187.6亿元，已超出去年全年的实际拿地金额。同时上半年销售额312.3亿元，完成年目标750亿元的42%。
加速扩张下负债走高。上半年时代中国总负债1110.52亿元，首次突破千亿元，资产负债率再次上升，至76.37%；目前拥有现金及银行结余总额258亿元，较2018年底有所减少。
高喊全员卖房之后，时代中国又紧接着拆分物业，很难不让人联想到融资输血。
值得注意的是，时代邻里的经营活动产生的现金流量净额波动剧烈，分别为-438万元、2330万元、11.1亿元，2019年上半年有变为-8.47亿元。这主要是与关联方在其他应付款项及应项目中的往来所致。
而用应收贸易款项/营业收入，时代邻里各期末的比例在30%左右。报告期内，公司应收贸易款项减值准备分别为5.5百万元、8.2百万元、9.9百万元及12.9百万元。同期物业管理费收取率走低，分别为90.3%、88.5%、89.0%、82.9%及85.7%。
来源：新浪财经 公司观察 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 时代邻里 |
