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此外，在对招商物业进行估值的时候，对其未来营业收入也进行了预测。交易草案显示，招商物业最主要的物业管理服务业务中，基础服务面积若按其母公司住宅项目续约率平均约99%和非住宅项目续约率平均约89%考虑，基础服务面积将按照续约率逐年减少。而在增量面积方面，招商物业首先充分借力招商蛇口开发的地产项目稳健扩张，其次才是不断扩充第三方外拓面积。
报告期内，招商物业的第一大客户是招商局集团有限公司及下属公司（即关联公司），从销售额及占比来看，均远远高于第二至第五大客户，例如2018年对招商局集团有限公司及下属公司销售金额为6.42亿元，占营业收入的20.51%，而对第二大客户的销售金额只有2304.85万元，占0.74%。由此可推测出，关联交易的贡献是招商物业能够借力招商蛇口开发的地产项目稳健扩张的基础所在。
可让人疑惑的是，交易草案又称招商物业的业务并不依赖于关联交易，最近一年及一期招商物业的关联销售业务占收入比例仅为20.51%和20.28%。矛盾点在于，除了关联交易之外，招商物业的外拓客户都比较分散，未来能否拓展足够的物业管理服务面积以保证业绩承诺的实现显然存在不确定性的，而即使是大量外拓客户，其成本的增加也在一定程度上会抵销部分利润，进而加大业绩承诺方实现业绩承诺压力。
“奇葩”关联交易
交易草案显示，报告期内招商物业录得利息收入分别为663.50万元、1016.33万元和1637.08万元，相当于当期期末货币资金的7.95%、10.79%和18.41%（如表1所示）。同时交易草案还披露，利息收入是按照他人使用招商物业货币资金的时间和实际利率计算确定。在相应的货币资金规模之下，为什么招商物业有如此高的利息收入呢？
关于利息收入，交易草案解释为：“招商蛇口在资金管控方面实施集团资金集中管理，招商物业作为招商蛇口全资子公司，将闲置资金归集存至招商蛇口资金结算中心统一管理。其存款利率参考同期银行存款基准利率。截至本报告书签署之日，前述资金归集款项已经全部归还至招商物业。”
而在合并资产负债表中，报告期各期末招商物业的其他应收款增多超过10亿元，其中主要为应收招商蛇口款项性质的资金归集款。据此，似乎解释了招商物业大量货币资金的去向和解释了较大金额利息收入的原因。
可奇怪的是，以资金归集方式而被招商蛇口使用的款项已经在合并资产负债表中得到体现，而声称按同期银行存款基准利准计算的利息收入也只出现在利润表中，没有相应的投资活动现金流量流入，这种情况出现就意味着，报告期内，招商蛇口使用了招商物业的资金，给的只是“口头利息”而不是“真金白银”。
实际上，根据交易草案，在本次交易之前关联交易还不止资金归集，标的公司招商物业作为招商蛇口的子公司，与控股股东、实际控制人及其下属企业之间还存在着诸多交易，而且金额规模之大也足以让人吃惊。
在本次交易之前，招商物业与关联方的关联交易涵盖了采购、销售、应收款项和应付款项等方面。报告期内，关联采购金额分别有1499.81万元、5865.24万元和465.53万元。相比之下，关联销售的规模要大很多，2017年关联销售的金额就达到4.83亿元，而到2018年大幅增至6.50亿元，即便2019年第一季度也有1.63亿元的关联销售额。
跟关联采购、关联销售相关的是，招商物业账面上也存在大额的关联应收账款、其他应收款及关联预付款项、应付账款和其他应付款。比如，据交易草案不完全统计，2019年3月31日的应收账款中，应收招商蛇口、深圳招商房地产、深圳金域融泰、深圳坪山招商房地产的账款的余额均超过千万元，仅此四个关联方金额合计就超过1.37亿元，此外还有数十家关联方的应收账款在几千元至数百万元之间。对此，交易草案只披露了一个表格及具体数额，并没有披露合计的金额。
上述内容综合起来说明，在本次交易之前，招商物业与关联方之间是存在较大规模关联交易的，而在本次交易之后，招商物业并表将使得上市公司中航善达的关联交易将更多，按《备考审阅报告》，上市公司最近一年及一期的备考关联交易当中，物业管理和水电费收入合计就达到9.31亿元和2.25亿元。
基于以往招商物业在被招商蛇口控股时存在的资金归集使用和大规模的采销关联交易，而在本次交易完成后，中航善达控股股东将变成招商蛇口，如此情况下，是否还会存在相同或相似的关联交易呢？而这些关联交易的存在又是否存在利益输送的可能呢？这些都是值得投资者注意的。
来源：红刊财经 胡振明 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 中航善达 |
